06.05.2007
URBANISME
«Les mécanismes du marché foncier sont irrationnels»
20.000 ha seront ouverts à l'urbanisation d'ici 2030
Le Matin : Cela fait plusieurs années que l'Agence urbaine se penche sur l'élaboration d'un nouveau schéma directeur d'aménagement urbain, (SDAU) en collaboration avec l'Institut d'aménagement urbain de la région Ile de France (IAURIF). Quelles sont les premières conclusions de ce plan ?
Allal Sakrouhi : Elles sont à la fois quantitatives et stratégiques. Concernant le volet quantitatif, le Grand Casablanca sera confronté, au cours des 20 à 25 prochaines années, à des défis majeurs auxquels le futur SDAU, devra apporter des réponses.
La population du Grand Casablanca est appelée à s'accroître pour atteindre 5 millions d'habitants en 2030, soit 1,4 millions d'habitants de plus. Le nombre de ménages passera également de 760.000 ménages à 1,4 millions durant la même période.
Cette donne oblige à construire autant de logements neufs pour les accueillir. Un deuxième élément important, c'est la surface urbanisable.
D'ici 2030, Casablanca aura besoin de 20.000 hectares de zones d'urbanisation, soit 700 ha par an. Un quart de cette superficie, soit environ 5.000 ha sera réservé aux zones d'activités afin de créer 650.000 emplois au cours des années à venir si l'on veut aller vers le plein emploi.
Sur le plan stratégique, le schéma met l'accent sur trois aspects : le renforcement de la capacité productive de la métropole, de sa capacité d'intégration et la notion de ville durable.
Pour le premier aspect, le SDAU appelle au renforcement de la gestion rationnelle de la ville, pour opérer une transition d'une ville à dominance industrielle vers une ville à la fois industrielle et tertiaire.
Il recommande aussi la modernisation à la fois de son tissu productif et l'amélioration de la qualité globale de la vie à l'intérieur de son espace, par le développement de l'activité culturelle et par l'intégration de l'urbanisme dans la cohésion sociale, de façon à ce que la population puisse y vivre sans le moindre sentiment d'exclusion ou sentiment de rejet.
Vous venez d'annoncer l'ouverture à l'urbanisme de 20.000 ha d'ici 2030. Pourquoi alors cette flambée du foncier si ce dernier est disponible ?
Les mécanismes du marché foncier sont dans une logique d'irrationalité. Le marché est opaque et il n'est pas dans un système de concurrence pure et parfaite. Aujourd'hui, on assiste à une course pour la constitution de réserves stratégiques et en même temps, il y a un décalage entre la demande réelle et l'offre.
Si on fait l'addition de l'ensemble des projets réalisés annuellement à Casablanca, on se rend compte que nous répondons de manière satisfaisante à la demande potentielle en termes de besoin de logements toutes catégorie confondues, y compris en ce qui concerne le programme d'éradication des bidonvilles.
D'ailleurs, la régulation foncière est un des objectifs du travail qu'on est en train de faire. Le foncier doit être de la matière première pour produire des logements et non pas un produit de passion et de stratégie de réserve. Aujourd'hui, il l'est, parce qu'il n'est pas suffisamment fiscalisé. D'autres paramètres déterminent également le prix du foncier, à savoir l'anticipation, la concurrence entre les grands opérateurs et la rétention foncière.
Cette irrationalité va se dissiper au fur et à mesure que les mécanismes du marché redeviendront les principaux indicateurs de base de la détermination de l'offre du marché.
Pourquoi l'agence urbaine et le ministère de tutelle n'ont-ils rien fait pour mettre fin à cette irrationalité?
L'une des fonctions principales de l'Etat et de l'Agence urbaine, c'est de pouvoir être un acteur de régulation foncière. On est en train de travailler avec le ministère de l'Intérieur sur les modalités tendant à faire de l'Agence urbaine un instrument de régulation. Comme je l'ai toujours dit, maîtriser l'urbanisation passe par la maîtrise du foncier, du financement et de la fiscalité. Cette dernière relève de la compétence du gouvernement et du Parlement.
Côté financement, il y a la loi de
1917 sur le remembrement urbain et le code d'urbanisme qui est en cours de
préparation. La régulation foncière consiste à avoir un opérateur qui n'est
pas dans une logique de concurrence par rapport aux opérateurs privés, mais
dans une logique d'observation du foncier. Cet opérateur se transformerait en
un aménageur foncier au moment où le marché connaît la rareté de
l'offre en mettant sur le marché les produits dont il dispose et en opérateur
qui fait des réserves au moment où le marché fonctionne de manière normale.
C'est ça, un régulateur. On est en train de jouer ce rôle au niveau de l'Agence urbaine, parce qu'on a le droit de le faire et on va déjà intervenir au niveau de la zone de Nouaceur. On est en négociation avec des opérateurs de manière à mettre à leur disposition des terrains de 10, 20 et 40 ha, afin de réduire la pression sur le marché foncier. On est en train de constituer une réserve foncière dans la zone d'Ouled Salah et de Bouskoura et éventuellement dans d'autres zones.
Quelles sont les réserves qui seront ouvertes à l'urbanisation durant les cinq prochaines années ?
Nous avons 1.350 ha dans la zone Sud-Est, 2.000 ha à Zenata, 1.000 ha à Nouaceur, 400 ha à Anfa, 1 .500 ha dans la couronne Sud Ouest, 1.000 ha dans la périphérie de Casablanca à Lahraouine et à Dar Bouazza. Si on ajoute à cela la zone industrielle de Ouled Haddou entre Tit Mellil et Mediouna qui couvre une superficie de 500 ha, je pense que nous avons une assiette foncière suffisante pour les cinq prochaines années.
INTERVIEW: Allal Sakrouhi, gouverneur directeur de l'Agence urbaine
PROPOS RECUEILLIS par Abderrahman Ichi | LE MATIN