29 mai 2007

Urbanisme: Un code «à la carte»

· Un projet de loi limité aux problèmes actuels

· Que faire des schémas en cours de finalisation ?

· Nouvelles instances de régulation

C’est une vérité qui éclate au grand jour à chaque rencontre sur l’urbanisme: l’amateurisme est toujours de mise. Nos documents territoriaux continuent à ressembler à des brouillons. Dans plusieurs villes et régions, les décideurs locaux découvrent l’organisation urbaine pour la première fois. Pendant trop longtemps, la volonté du pouvoir central a été de tout organiser à son niveau et de déléguer aux provinces la mise en œuvre seulement. Ce qui provoquait un décalage entre la vision globaliste des concepteurs et les besoins spécifiques des différentes agglomérations. Aujourd’hui le projet de code de l’urbanisme, qui ne sera pas opérationnel avant 2 à 3 ans, veut rectifier le tir et déléguer au maximum. Et avec la nouvelle organisation communale et la création des agences urbaines, les villes disposent de meilleurs instruments pour maîtriser leur urbanisation.

Mais seront-elles capables de relever le défi? Après tout, elles manquent d’expérience et de compétences. Est-il besoin de rappeler la sous-qualification du personnel des communes? En tout cas, elles méritent d’avoir leur chance… de toutes les façons, la réalité urbanistique du pays ne peut être pire, ajouteraient les mauvaises langues.

Le désordre urbain qui règne aujourd’hui rendra la tâche beaucoup plus compliquée pour les porteurs de changements. Le tableau qui se dessine aujourd’hui est assez sombre: une crise accrue du foncier dans les grandes villes ou encore des constructions éparses et désordonnées, conséquence du système aléatoire de dérogations qui prévaut encore dans plusieurs communes.

On peut espérer que le futur code, s’il est bien appliqué, remplace progressivement les mauvaises pratiques par les bonnes. A long terme, l’ordre pourrait être rétabli. «C’est le seul moyen d’améliorer l’organisation urbaine dans les grandes villes qui ont connu une organisation chaotique», déplore une urbaniste française en mission à Casablanca.

Pour instaurer l’ordre, le projet du code impose un ensemble de documents d’urbanisme. Le plus global est le Schéma directeur d’agglomération (SDA).

Celui-ci rappelle l’actuel SDAU (schéma directeur d’aménagement urbain). Une pensée pour l’Agence urbaine de Casablanca qui finalise son nouveau SDAU. En cas d’adoption du nouveau code, celui-ci sera dépassé. A noter que l’Agence urbaine a au moins 3 ans devant elle avant l’entrée en vigueur du futur code de l’urbanisme. D’ici là, des décisions seront peut-être prises et poseront un problème de compatibilité avec la nouvelle réglementation. Casablanca est le plus grand groupe urbain du pays. Le cas mérite une attention particulière.

Le SDA prend en charge une large entité urbaine, rurale ou mixte. L’agglomération qu’il planifie peut comprendre plusieurs communes ou encore des parties de différentes communes. Il peut aussi concerner des zones spécifiques, «des oasis et des vallées…», dit le texte du projet. Heureusement que le réaménagement de la vallée de Bouregreg a rappelé au législateur d’intégrer ce nouvel aspect de l’urbanisme.

Le SDA ne peut courir que sur 20 ans au maximum. Sur ce point-là, le projet de loi est très ferme: pas question de se laisser dépasser par la réalité, pas question non plus qu’un vieux SDA vient s’opposer à l’évolution des choses. Le projet de code engage aussi les concepteurs du SDA à programmer les investissements et les réalisations publiques des cinq ans qui suivent l’entrée en vigueur du document. La programmation est ensuite renouvelée via des contrats-programmes.

Le schéma d’agglomération doit s’aligner sur les schémas d’aménagement du territoire et le schéma d’aménagement régional réalisés au niveau du ministère de l’Aménagement du territoire.

Le SDA tel qu’il est décrit dans le projet de code sera la référence essentielle en termes d’organisation urbaine. En effet, il contiendra des documents graphiques et écrits qui devront affecter à chaque zone sa fonction. Une sorte de plan d’occupation du sol à grande échelle qui servira à délimiter les terres agricoles, les réserves foncières, les espaces verts, les emplacements des équipements publics, etc.

La réalisation de cette «feuille de route» des villes est confiée aux agences urbaines ou aux administrations. Sur ce plan-là, le projet de code a manqué une bonne occasion de professionnaliser la gestion de l’urbanisme en la limitant aux organes spécialisés comme les agences urbaines. Celles-ci disposent de meilleures compétences humaines et matérielles pour mener à bien cette mission.

Le SDA est validé par les conseils régionaux, préfectoraux et communaux avant d’être homologué par l’autorité locale.

A plus petite échelle, c’est le plan d’aménagement (PA) qui est de mise. C’est un document élaboré sur la base des directives du SDA. Une sorte de «sous plan», plus détaillé, qui se penche sur des zones nécessitant un intérêt spécifique à cause de leur extension rapide, de leur difficulté d’exploitation…

Ceci dit, le PA peut aussi exister indépendamment du SDA. En effet, le texte du projet donne aux agences urbaines et aux communes la responsabilité d’initier un PA quand le besoin s’en fait sentir. Le document précise les règles d’utilisation des sols qu’il régit. Pratiquement les mêmes fonctions donc que pour le SDA, mais à une échelle plus réduite. Il existe ainsi plusieurs plans d’aménagement relevant d’un seul schéma directeur. En cas d’opposition des visions entre les deux documents, ce qui risque fortement d’arriver, une mise à l’étude s’impose et le conseil communal doit se réunir pour aligner le PA sur le SDA.

Le projet du code de l’urbanisme intègre aussi la notion inédite de publicité et de communication autour des documents d’aménagement. Le Conseil communal est tenu d’informer le grand public du contenu de ces plans par voie d’affichage et autres supports médiatiques. Le minimum requis est l’insertion de l’information dans deux journaux nationaux.

Le PA est homologué par le gouverneur de la préfecture ou province concernée. Le groupement des communes qui y sont intégrées doit ensuite délivrer un certificat de conformité au schéma directeur. La multiplicité des acteurs locaux dans la mise en place et l’adoption des documents d’urbanisme ne manquera pas de poser problème. Les conseils des élus trouvent déjà du mal à répartir les compétences entre eux, la charte communale n’étant pas précise sur la répartition des fonctions. Le PA est évalué et renouvelé via contrat-programme tous les 5 ans.

Mais dans l’organisation urbaine, il n’y a pas que les schémas et les plans, il y a aussi et surtout les constructions. Et là, le seul code de l’urbanisme ne suffit pas. Pour régler le problème des dérogations, il faut bien réglementer le secteur de l’immobilier et clarifier la charte communale qui laisse la porte ouverte aux interprétations.

Dans certaines villes, les présidents d’arrondissement et le président de la commune se donnent tous les deux le droit d’octroyer des autorisations de construire! Sur ce dernier point seulement, le projet du code est clair: l’octroi de l’autorisation de construire revient au président du conseil communal et à nul autre.

· Vision planificatrice

La notion de planification est bien intégrée dans le futur code. Celui-ci insiste sur la constitution de réserves foncières, la périodicité et le renouvellement des plans et documents d’urbanisme… Il est même question de création d’agences foncières régionales pour reconstituer les stocks, préserver les espaces agricoles et naturels et même réguler le marché foncier en répondant de manière ponctuelle aux besoins des promoteurs.

Mais le projet lui-même ne se projette pas dans l’avenir. Toutes les dispositions qu’il apporte sont inspirées de l’actuelle situation de l’urbanisme au Maroc: crise du foncier dans les grandes villes, désordre architectural, etc., aussi, si le secteur prend des tournures différentes à travers l’adoption de nouvelles formes de bâtiments (gratte-ciel, tours, constructions mobiles…) le code aura du mal à le réglementer.

Le code insiste, par ailleurs, sur la notion des délais. Ce sont les intervenants du secteur de l’immobilier qui s’en réjouissent. Un exemple: le projet de code stipule que l’autorisation de lotir doit être délivrée au bout d’un mois au maximum alors que cela pouvait prendre des mois auparavant.

Le futur code veut également aider à la professionnalisation du secteur. Le recours à un architecte, ingénieur géomètre, entre autres, est obligatoire pour toute action de lotissement.

Toutefois, le projet de loi inquiète par son recours excessif à l’expropriation et la déclaration d’utilité publique. L’action revient pratiquement dans tous les chapitres, sans que des règles précises en soient fixées.
La compétence dans cette décision est donnée aux élus et parfois au seul conseil communal. Or, une décision aussi importante aurait mérité un peu plus de «bureaucratie».

Sanctions

Pour imposer son respect, le futur code déclare nul tout document ou action menée en contradiction avec les dispositions du texte. Ces amendes sont par ailleurs imposées aux auteurs d’infraction, et même des peines d’emprisonnement pouvant atteindre 3 ans sont de mise. Dans le chapitre des sanctions, le projet du code insiste sur les actions entravant la résorption de l’habitat insalubre ou la contribution à sa prolifération. Par exemple, une personne qui fausserait le recensement des ménages d’un bidonville est frappée d’une amende de 20.000 à 50.000 DH et/ou une peine d’emprisonnement d’un à six mois.

Les villes nouvelles encadrées

Le projet du code de l’urbanisme consacre une grande section à la réglementation des villes nouvelles depuis leur création jusqu’à leur gestion. Voici encore une réglementation qui répond à un besoin déjà pressenti. La ville nouvelle doit, selon le futur code, bénéficier de son propre plan d’aménagement. Une fois approuvé par les autorités et élus concernés, ce plan d’aménagement «vaut déclaration d’utilité publique», selon le texte. Cela allègera les procédures… un peu trop pour les propriétaires dont les terrains seront intégrés dans les périmètres des villes nouvelles…

Pour gérer ces nouvelles entités, le projet de loi propose la création d’un Comité interministériel des villes nouvelles. Celui-ci devra notamment encadrer les nouvelles créations et aider à trouver les moyens de financement. La mise en place des «organismes en charge de la ville nouvelle» est également stipulée par le texte. Des sociétés privées ou publiques seront chargées de prendre directement en charge la mise en place du chantier de la ville nouvelle.

Deux autres instruments

Le futur code prévoit, en outre, un plan de Sauvegarde et de mise en valeur.

Ce plan s’intéresse aux sites déclarés dans le SDA d’intérêt historique ou écologique. A l’instar du PA, ce plan peut exister en l’absence du schéma directeur à l’initiative de l’agence urbaine ou des collectivités locales.

Enfin, des arrêtés d’alignement sont produits par les communes. Ils concernent les travaux de voiries et d’équipements communaux (parkings et voirie notamment). Ces arrêtés portent surtout sur la modification des tracés initiaux des routes ou de l’alignement des constructions pour l’élargissement des voies en cas de besoin, par exemple.

Ichrak MOUBSIT