3 janvier 2007
Urbanisme et foncier
Pourquoi Casa change de politique
· 3.000 ha de nouvelles zones à urbaniser
· Sekrouhi veut «partager la plus-value foncière» entre promoteurs et Etat
Depuis sa nomination à la tête de l’Agence urbaine de Casablanca le 2 octobre dernier, Allal Sekrouhi a tout fait pour éviter les médias. «Le temps de s’enquérir des documents de travail et projets en cours», avait-il déclaré lors de sa première sortie en décembre dernier. Une conférence de presse suivant le conseil d’administration (non tenu depuis 1994). La peur de voir se prolonger la loi du silence au sein de l’Agence s’est ainsi dissipée. Allal Sekrouhi a reçu L’Economiste afin de mieux expliciter sa manière de voir l’urbanisme à Casablanca.
Ce qui l’attend, c’est la finalisation des plans d’aménagement, notamment le Schéma directeur d’aménagement urbain (SDAU) et qui avait été commencé par son prédécesseur, Fouzia Imensar. Des plans aux enjeux énormes. C’est le moins que l’on puisse dire de documents qui vont courir pendant des décennies et qui doivent décider, entre autres, de la nouvelle occupation du sol entre zones économiques, d’habitat, espaces verts… et de l’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation (2.000 hectares pour la nouvelle ville de Zenata, et près de 400 hectares pour Casa Anfa).
Pour assumer de telles
responsabilités, le directeur de l’AUC affiche une vision et une approche
nouvelles. Sekrouhi a décidé d’organiser son travail sur deux axes majeurs: la
maîtrise du foncier et la mise en œuvre de l’ouverture urbaine.
Casablanca dispose aujourd’hui de quelque 4.000 hectares de terrains nus. Ce
sont les plans d’aménagement qui décideront de leurs attributions. En
attendant, il faut reconquérir le territoire ouvert sauvagement à l’urbanisme.
Il s’agit ici de requalifier l’attribution de ces zones, notamment en revoyant
les hauteurs des constructions ou leur nature (villas, habitats économiques,
zone industrielle….).
Mais, pour opérer ces changements de concept, les responsables sont confrontés
à la résistance des propriétaires. En apprenant que leur zone sera développée
par l’Etat, ceux-ci s’accrochent à leur foncier espérant le voir prendre de la
valeur. L’expropriation pure et simple étant difficile juridiquement et,
aussi, injuste, l’AUC a opté pour un deuxième procédé. Il s’agit avant tout de
déclarer les terrains en question d’utilité publique. Ce statut permet aux
responsables de négocier le rachat des terrains. Les réfractaires sont soit
intégrés dans le projet, soit expropriés. Une société d’aménagement est
ensuite montée pour superviser le chantier. Le tout est réglé au bout d’une
dizaine de sit-in et une vingtaine de procès…
Les blocages se situent au niveau de la plus-value foncière. Donc, pour le nouveau directeur, il ne faut plus raisonner en termes de gagnant et de perdant, mais en terme de partage de gain. En clair, il faut que la plus-value foncière générée par l’ouverture de nouveaux quartiers à l’urbanisation ou par le réaménagement et l’équipement des zones urbaines existantes soit partagée entre l’Etat et le propriétaire. «Il n’est pas normal que l’Etat dépense de gros budgets pour mettre à niveau une zone où des valeurs les terrains sont triplées et qu’il n’en profite pas!», dit Sekrouhi.
Aussi, le meilleur moyen, selon lui, de faire mériter cette plus-value aux propriétaires est de les engager dans un processus de «zones d’aménagement concerté». En gros, contribuer à financer les équipements pour pouvoir récolter le bénéfice. «Le risque si l’Etat poursuit ses programmes de mise à niveau sans chercher à maîtriser le gain est que l’argent de l’investissement soit exploité dans la spéculation foncière», souligne le directeur de l’AUC.
Une nouvelle agence?
Allal Sekrouhi ne voit pas l’avenir de la croissance des villes sans des instruments de maîtrise du foncier, notamment une Agence de régulation qui devrait empêcher la ville de retomber dans les mêmes pénuries foncières sur le long terme. Un dispositif réglementaire est également à prévoir, selon lui. Et ce, entre autres, pour encadrer les opérations d’expropriation et fixer des délais de valorisation du foncier. Mais si l’idée est acceptée, il faudra d’abord vaincre la résistance psychologique des Marocains attachés à la propriété de la terre, la résistance financière des propriétaires et spéculateurs et enfin la résistance budgétaire: il faut beaucoup, beaucoup d’argent pour lancer une telle agence.
Ichrak MOUBSIT