SOMMAIRE
Introduction
i-
Documents d'urbanisme
ii-
Lotissements et morcellements
iii-
Constructions
iv-
Les infractions et leur répression
v- Les mesures d'accompagnement
Conclusion
Introduction
Il
y a cinq ans (en 1992) le Royaume du Maroc s'est doté de sa troisième législation
en matière d'urbanisme, sachant que sa première législation
remontait à 1914 et la deuxième aux années 1952 et 1953.
La
période ainsi écoulée, jugée suffisante pour l'assimilation des nouvelles
dispositions, permet donc de dresser un premier bilan sur leur application, étant
entendu que dans un domaine tel que celui de l'urbanisme un résultat probant
ne peut être apprécié qu'à long terme. C'est pourquoi une lettre circulaire a été adressée
à l'ensemble des walis et gouverneurs (68) ainsi qu'aux inspecteurs régionaux
(9) et aux directeurs des agences urbaines (15) sous numéro 204 DUA/SJ du 25
Octobre 1997.
Les
autorités gubernatoriales ont été invitées à adresser à ce département
un rapport circonstancié, établi en concertation avec les services concernés
relevant de leur commandement, rapport qui devrait comporter trois parties :
-
le contexte général de l'application des nouvelles dispositions au niveau préfectoral
ou provincial ;
-
le constat sur l'application des nouvelles dispositions ;
-
les propositions.
Les
inspecteurs régionaux de l'urbanisme, de l'Architecture et de l'Aménagement
du Territoire et les Directeurs des agences urbaines ont été également
invités à participer à cette tâche, en établissant un rapport à la lumière
de leur pratique durant ces cinq dernières années.
Avant
de dresser ce bilan à la lumière de l'enquête menée auprès de ces
instances administratives locales, en plus du suivi assuré par les services
centraux, il convient de décrire brièvement le contexte dans lequel les
nouveaux textes ont paru.
Ce
contexte a été caractérisé par de nombreuses autres réformes notamment
sur les plans institutionnel et fiscal, ce qui a réduit en quelque sorte, le
rythme de mise en œuvre des nouvelles dispositions.
L'entrée
en vigueur de la nouvelle législation, qui a vu le jour après une longue période
de réflexion, a eu lieu, effectivement, concomitamment avec d'autres réformes
non moins importantes, dont la consécration d'un nouveau découpage
administratif, la mise en place d'institutions spécialisées en matière
d'urbanisme et d'architecture (agences urbaines et inspections régionales).
Elle
a été également suivie ou précédée de réformes ou de changements telles
que la loi sur la fiscalité des collectivités locales et de leurs
regroupements et l'organisation des élections communales.
Ces
évènements, qui ne peuvent rester sans répercussion aucune sur le terrain,
sont, sans nulle doute, à eux seuls, de nature à empêcher les nouvelles
dispositions, de recevoir toute l'application voulue et d'atteindre, par conséquent,
les objectifs qui leur sont assignés.
Il
faut ajouter à cela le temps objectivement nécessaire pour une meilleure
assimilation de ces dispositions par les gestionnaires urbains et particulièrement
par les nouveaux élus.
1-
Le découpage administratif
Le
découpage administratif de 1992 tel qu'il a été conçu et appliqué avait
pour un objet très ambitieux, la recherche du rapprochement de
l'Administration du terrain et partant des besoins réels des administrés, et
a engendré deux conséquences très importantes : l'une directe (la
multiplication des communes urbaines) et au moins une autre indirecte et
difficilement imprévisible (une certaine perturbation de la gestion
communale).
A-
Multiplication des communes urbaines
Le
découpage communal, qui a porté le nombre des communes de 859 à 1544, a élevé
le nombre des communes urbaines d'une centaine à 249 municipalités et ce, en
érigeant certaines agglomérations rurales en municipalités d'une part, et
en supprimant la notion de "centre autonome"d'autre part. L'érection
de ces centres en municipalités a eu pour conséquence de porter le rayon de
leur zone périphérique à 15 Km.
L'on
peut alors imaginer l'importance des territoires ruraux aux divers régimes
juridiques (terres collectives, terres de la réforme agraire, périmètres
irrigués, zones de remembrement…) ainsi que des douars englobés dorénavant
dans des périmètres urbains ou dans leur zone périphérique et soumis
d'emblée à la nouvelle législation et à ses sujétions sur différents
plans.
D'aucuns
estiment même que certaines nouvelles municipalités, abstraction faite de l'étendue
qu'elles couvrent (des milliers de kilomètres carrés), n'ont de municipalité
que le nom et les conséquences juridiques qui en découlent dont l'élargissement
virtuel de l'assiette des impôts et taxes créés aussi bien au profit de l'Etat
que des collectivités locales, impôts et taxes qui sont liés à la
situation des immeubles par rapport au périmètre urbain.
A
cette nouvelle donnée s'ajoute l'extension prévue à l'origine, du champ
d'application de cette législation et qui s'est traduite notamment par
l'inclusion des zones rurales d'un kilomètre de profondeur situées de part
de la voie ferrée et des voies de communication autres que les communales et
celles de 5 km qui longent le littoral qui s'étend sur 3500 km.
Les
gestionnaires concernés manquent de ce fait, non seulement de moyens
d'orientation et de développement de leurs agglomérations, mais aussi de
tout fondement juridique à leur décision d'octroi et de refus
d'autorisations de lotir et de construire.
Ce
découpage administratif, qui a été opéré, certes, pour répondre à un
objectif noble, en l'occurrence le rapprochement de l'administration des
administrés, n'a pas manqué de perturber tant les administrés que les
services administratifs et pendant une période non négligeable.
B-
Perturbation de la gestion communale
La
gestion des services des anciennes communes et leurs moyens, déjà estimés
insuffisants, ont subi un changement brutal. Les nouvelles communes, quant à
elles, étaient appelées à se doter immédiatement d'un siège, de personnel
et de tout autre moyen nécessaire afin de faire face à la gestion de leurs
affaires.
De
même que les limites des nouvelles communes restent imprécises et posent un
certain nombre de problèmes pour la définition du ressort territorial de
certains services administratifs et autorités ainsi que pour le champ
d'application de certains textes législatifs et réglementaires tels que ceux
portant sur le contrôle des opérations immobilières afférentes aux propriétés
agricoles ou à vocation agricoles et sur la perception des impôts et taxes.
Cette anomalie était également préjudiciable à l'élaboration et à
l'approbation des documents d'urbanisme.
Pour
remédier à ce problème, une action de longue haleine de régularisation des
nouvelles limites de communes urbaines et qui ont servi à l'organisation des
élections communales a été entreprise. Cette action consiste à porter ces
limites, qui seront consacrées par un décret publié au bulletin officiel,
sur des documents graphiques, en attendant leur matérialisation sur le
terrain.
2-
Mise en place des agences urbaines et des inspections régionales de
l'urbanisme, de l'architecture et de l'aménagement du territoire
Depuis
1993 plusieurs agences urbaines et inspections régionales de l'urbanisme, de
l'architecture et de l'aménagement du territoire ont été mises en place.
A-
Agences urbaines
14
agences urbaines, à l'instar de celle créée à Casablanca en 1984, ont été
progressivement mises en place à travers le territoire national. La mise en
place d'une agence urbaine engendrait un bouleversement des habitudes au
niveau de l'instruction des demandes d'autorisation de lotir et de construire
et, par conséquent, une nouvelle manière de faire et la rupture avec une
certaine routine ancrée dans l'esprit des gestionnaires locaux.
C'est
ainsi que ces agences avaient provoqué, tout à fait au départ, un levé de
boucliers. Mais elles se sont imposées, par la suite, petit à petit, en tant
que partenaire privilégié des collectivités locales, de plus en plus
conscientes de la nécessité de la coordination entre les intervenants
multiples et aux intérêts souvent divergents, pour éviter la dispersion des
efforts et des moyens face à l'ampleur de la tâche.
Le
statut de cette institution, organe déconcentré et décentralisé de
planification et de gestion urbaine, a favorisé son insertion dans le paysage
institutionnel local, d'autant plus aisément que l'agence a permis de suppléer
aux limites des structures techniques de la grande majorité des communes, qui
doivent satisfaire des besoins pressants et croissants.
Désormais,
on peut dire que les rapports entre cette institution et les acteurs locaux
s'inscrivent davantage dans le cadre de la collaboration.
Mais,
l'action de ces établissements publics doit être soutenue par le bais du
renforcement de leurs moyens humains et matériels.
B-
Inspections régionales
9
Inspections régionales ont été créées. L'inspecteur régional, qui se
trouve à la tête de chacune d'elles, est directement rattaché au Ministre.
Cet inspecteur, en particulier, attire l'attention des autorités
administratives concernées sur les irrégularités constatées.
Agence
urbaine et inspection régionale, toutes les deux chargées, entres autres, du
contrôle, ont quelque peu modifié
le comportement des conseils communaux.
3-
Fiscalité des collectivités locales et de leurs groupements :
La
réforme de la fiscalité des collectivités locales, qui s'est traduite par
la promulgation de la loi n°30-89 en 1989 a, certes, permis à ces
collectivités de disposer de ressources financières non négligeables, mais,
conjuguée à d'autres conditions auxquelles les lotisseurs et les conducteurs
doivent également satisfaire, elle est perçue, par ces derniers, comme créant
des charges supplémentaires et des tracasseries
difficilement supportables.
Les
taxes sur les opérations de lotissement, de morcellement, de construction et
les redevances d'occupation temporaire du domaine public communal pour usage
lié à la construction, instituées au profit des communes s'ajoutent, en
effet, à d'autres impôts et taxes créés au profit de l'Etat ainsi qu'aux
nouvelles sujétions découlant de la nouvelle législation, tels que le
recours obligatoire à l'architecte, aux ingénieurs spécialisés et à l'ingénieur
géomètre-topographe.
Telles
sont autant de charges auxquelles, doit dorénavant faire face le citoyen qui
désire réaliser un projet de lotissement ou de construction. La quasi
totalité de ces charges sont supportées par le citoyen avant même de
commencer ses travaux, lors de l'obtention de l'autorisation exigible, premier
passage obligé pour les intéressés de bonne foi, sachant que les autres
passages bien que, eux aussi, obligés, tel que le permis d'habiter, peuvent
être contournés dans bien des cas.
4-
Organisation des élections communales
La
période précédant l'organisation des élections communales et législatives
a connu un certain relâchement au niveau de la gestion des affaires
communales.
En
effet, si les procédures d'instruction des demandes d'autorisation de lotir
et de construire ont été généralement respectées et plus particulièrement
dans le ressort territorial des agences urbaines, l'application stricte des
textes législatifs et réglementaires n'a pas été observée par certains présidents
de conseils communaux et notamment à l'approche des échéances électorales.
De
nombreuses autorisations ont été délivrées par des communes sans
consultation des desdites agences ou des divisions préfectorales ou
provinciales de l'urbanisme concernées.
S'agissant
des dispositions de la nouvelle législation elles-mêmes, les destinataires
de la lettre circulaire susvisée qui ont fait parvenir leur rapport (66) ont
émis 836 observations dont 546 portant sur 75 articles de la loi n°12-90 et
431 sur 72 articles de la loi n°25-90.
Si
ces observations ne se recoupent pas dans tous les cas, car la plupart d'entre
elles sont relatives à des articles ou des alinéas d'articles différents,
elles ne se contredisent pas, non plus.
L'examen
de ces observations a mis en exergue un certain nombre de problèmes de fond
et de procédure qui entravent la bonne marche du secteur de l'urbanisme et
auxquels il est impérieux de trouver, sans plus tarder, une solution.
Ainsi,
les rapports qui nous sont parvenus ne font que confirmer les échos que les
services centraux de ce ministère ont déjà eus, ces dernières années, par
le biais des rapports des inspections ou par les requêtes émanant soit
d'autres administrations soit des particuliers.
Les
intéressés ont tenu à souligner que, bien
que ces dispositions aient contribué au renforcement des moyens
d'intervention mis à la disposition des acteurs de la planification et de la
gestion urbaines et à déclencher une véritable dynamique dans ce domaine,
elles ne manquent pas de souffrir de certaines imprécisions, insuffisances ou
difficultés d'application, tout en proposant des solutions, chacun compte
tenu, notamment, des spécificités de son ressort territorial.
Ils
ont, en outre, signalé que la campagne d'information et de vulgarisation qui
a suivi la publication des textes en question, campagne à laquelle ont
participé tous les acteurs en présence, a aidé à une plus large prise de
conscience de l'intérêt que revêt la question de l'urbanisme et ses enjeux.
Ils
s'accordent, par ailleurs, à amputer les insuffisances que la pratique a révélées
au facteur humain, que ce soit au sein des services administratifs ou dans les
tribunaux, et plus particulièrement à la recherche d'intérêt, au manque
d'initiative ou à l'absence d'une formation appropriée.
Enfin,
il semble qu'une certaine régression ait été enregistrée dans le secteur
des activités liées à la construction après l'entrée en vigueur desdits
textes. A titre d'exemple, dans la Province d'Al Hoceïma, 29 opérations de
lotissement seulement ont été autorisées en milieu urbain durant la période
1992-1997, pour une production de 1450 de lots, alors que durant la période
1979-1992, 129 opérations de ce genre, totalisant 6490 lots équipés,
avaient été réalisées.
Mais,
si il est effectivement prouvé que ces textes ont eu une retombée quelconque
sur lesdites activités, il n'en demeure pas moins que la régression en
question, qui est enregistrée depuis 1991, c'est à dire antérieurement à
leur publication, est due également à d'autres facteurs telle que la
campagne d'assainissement et de lutte contre la drogue qui a été déclenchée
durant la même période.
En
tout état de cause, la régression
qu'a connue ce secteur a été atténuée, d'après le rapport sur l'exercice
1996, présenté à Sa Majesté le Roi par le Gouverneur de Bank Al Maghrib et
qui précise sous la rubrique "Le bâtiment et les travaux publics"
ce qui suit :
"Les
principaux indicateurs du secteur du bâtiment et des travaux publics laissent
apparaître une amélioration sensible de l'activité en 1996, qui contraste
avec la régression observée au cours de ces dernières années.
Dans
la branche de bâtiment, la formation brute de capital fixe s'est en effet
accrue de plus de 7%, hausse imputable toutefois au seul secteur privé, les dépenses
publiques au titre du bâtiment ayant au contraire fléchi. De même le nombre
des autorisations de construire ainsi que les surfaces de plancher ont marqué
des progressions de l'ordre de 17% et 27% respectivement. Cette évolution est
attribuable en large partie à l'activation du programme portant sur l'édification
des 200.000 logements à caractère social".
Le
présent rapport, sans prétendre traiter de tous les aspects de cette législation
si nombreux et d'application, chacun,
plus ou moins fréquente, en donnera une évaluation aussi objective que
possible, tout en rappelant le suivi régulier qui lui est assuré par ce département.
Il développera successivement les axes principaux suivants :
-
les documents d'urbanisme ;
- les lotissements et les morcellements ;
- la construction ;
- les infractions et leur répression ;
- les mesures d'accompagnement de la législation.
Comme
il ressort de la représentation graphique ci-après, ce sont les titres
relatifs respectivement aux lotissements et aux sanctions pour la loi n°25-90
et ceux portant sur les sanctions et les constructions pour ce qui est de la
loi n°12-90, qui ont fait l'objet de plus d'observations.
Les
statistiques provisoires relatives aux autorisations de construire pour les
huit premiers mois de 1995 semblent confirmer la tendance au ralentissement
…"
I-
DOCUMENTS D'URBANISME
Partant
de la couverture actuelle des agglomérations en documents d'urbanisme et de
l'application qui en est faite, les questionnés ont mis l'accent sur les
points suivants :
- l'insuffisance ou l'absence de ces documents dans certaines régions ;
-
les insuffisances qui caractérisent leur mise en œuvre ;
- la nécessité de prévoir une procédure simplifiée pour leur
modification.
1-
Insuffisance ou absence de la couverture en documents d'urbanisme
Il
importe, au préalable, de souligner que la couverture des agglomérations, en
documents d'urbanisme est une affaire continue et renouvelée, compte tenu de
l'évolution de ces agglomérations et des
besoins de leurs populations.
L'effort
entamé et renforcé depuis plusieurs années, a été poursuivi après la
publication de la nouvelle législation, en dépit des retombées du découpage
administratif qui a retardé, en quelque sorte, l'achèvement de certaines études
de plans d'aménagement.
Pour
ne citer que l'exemple des projets de plan d'aménagement des municipalités
scindées en deux ou plusieurs, il a fallu revoir leur conception afin de
doter chacune de ces communes d'un siège et d'un centre afin d'en faire une véritable
unité urbaine, indépendante du reste de l'ancienne municipalité.
Pour
combler le déficit enregistré en matière de documents d'urbanisme, il a été
décidé de mobiliser toutes les potentialités disponibles et plus particulièrement,
celles des communes, principales bénéficiaires de ces documents et dont les
dépenses y afférentes sont considérées obligatoires. Elles peuvent aussi
prétendre aux prêts, à cette fin.
C'est
ainsi, que huit schémas directeurs d'aménagement urbain établis antérieurement
à la publication de la loi n°12-90 et concernant de grandes villes
ont été rendus opposables par décret n°2-94-346 du 20 Janvier 1995 et
trois nouveaux schémas directeurs
ainsi qu'une vingtaine de plans d'aménagement ont été approuvés depuis
1992.
Actuellement,116
plans d'aménagement se trouvent à différents stades de procédure
d'instruction ou d'approbation, sachant que les délais nécessaires pour l'établissement,
l'instruction et l'approbation de ce genre de document est estimé, dans les
meilleures conditions, à 2 ans.
Mais,
il semble que les concepteurs de ces documents n'ont pas encore perçu la
profondeur et la portée de toutes les innovations apportées par la nouvelle
législation, puisqu'ils continuent sur les errements du passé.
De
même que certaines dispositions des textes en question, et celles de leur
circulaire d'interprétation n'ont pas encore reçu application, telles que
celles tendant à assurer au plan d'aménagement la souplesse nécessaire ou
celles devant leur garantir l'efficacité comme le planning de réalisation.
Si
ces dispositions avaient été effectivement utilisés, ce volet
"documents d'urbanisme", aurait été vu sous un autre jour.
2-
Les insuffisances qui caractérisent la mise en œuvre de documents
d'urbanisme
Il
va sans dire qu'un document d'urbanisme, aussi parfait soit-il, ne vaut que
par l'application qui en est faite. D'où tout l'intérêt accordé à la mise
en oeuvre des documents d'urbanisme et à la mise en place d'institutions
chargées de cette mission.
L'exécution
des dispositions des plans d'aménagement doit faire l'objet d'un suivi
rigoureux, d'autant plus que la durée de validité des dispositions d'un
grand nombre de plans d'aménagement, afférentes aux équipements publics est
presque arrivée à son terme, alors que les administrations concernées n'ont
pas encore pris les mesures qui s'imposent : ces administrations n'ont pas
encore, en effet, procédé à l'acquisition de l'assiette foncière desdits
équipements et encore moins à la prévision des crédits nécessaires à la
réalisation des projets en cause.
L'exemple
de l'agglomération casablancaise reste très éloquent à ce sujet. Dix ans
s'écouleront l'année prochaine depuis la date d'approbation des 25 plans
d'aménagement communaux de la Wilaya du Grand Casablanca, alors que 13%
seulement des équipements publics prévus ont pu être réalisés, d'après
une enquête effectuée en 1996 par l'Agence Urbaine de Casablanca.
Il
serait donc aisé d'imaginer le flagrant déficit qui sera enregistré lorsque
les propriétaires dont les terrains sont actuellement réservés à la réalisation
desdits équipements, en prendront la libre disposition conformément à la
loi. Les cartes scolaire et sanitaire seront les premières à en supporter
les conséquences.
Comment
peut-on alors rattraper un tel retard en matière d'écoles, d'établissements
sanitaires, de voirie et d'espaces verts et plus particulièrement dans les
nouvelles zones d'urbanisation, sachant que les besoins de la population et le
coût de ces réalisations ne cessent pas d'augmenter ? Ne peut-on pas prévenir
une telle impasse ?
Or,
comme Monsieur le Premier Ministre l'a si bien rappelé dans sa circulaire n°12/96
du 29 Octobre 1996, "toute administration concernée par un équipement
dans l'aire couverte par un plan d'aménagement ou un plan de développement
est appelée à élaborer un inventaire des équipements à réaliser et à établir
en conséquence les arrêtés de cessibilité des terrains correspondants afin
de sauvegarder, d'abord, les réserves foncières nécessaires et de pouvoir,
par la suite, au moment opportun, en programmer la réalisation".
Par
conséquent, l'attention des autorités communales doit être, sans cesse,
attirée afin que le comité de suivi prévu par la circulaire ministérielle
n°399 DGUAAT du 14 Mai 1996, et qui constitue la principale institution de
coordination et de suivi dans ce domaine, s'acquitte convenablement de la
mission qui lui est assignée, pour que les documents d'urbanisme ne restent
pas lettres mortes et contribuent de la sorte à la rationalisation des
investissements publics.
Par
ailleurs, les projets de plans d'aménagement connaissent un problème
d'opposabilité dans le temps et surtout lorsqu'une année s'écoule après la
clôture de l'enquête publique avant que les textes approuvant ces plans ne
soient publiés.
L'application
des documents continue donc, comme par le passé, de poser des problèmes de
différents ordres : fonciers,
financiers et humains.
Le
problème du foncier consiste dans la difficulté insurmontable qui s'érige
devant la mobilisation d'une grande partie des terrains urbains ou devenus récemment
urbains, tels que les terrains collectifs ou de la mise en valeur agricole. Il
est a rappeler à ce sujet que d'importantes superficies de ces terrains se
sont trouvées à l'intérieur des périmètres urbains à la suite du découpage
administratif susvisé, du fait de l'érection de communes rurales en
municipalités, ou d'extension démesurée des limites d'anciennes communes
urbaines.
De
même que le coût élevé des terrains privés, l'insuffisance des crédits
budgétaires et l'amenuisement, voire l'épuisement des réserves foncières
de l'Etat et des collectivités locales,
empêche l'administration de réaliser les équipements à sa charge,
dans les délais légaux.
Il
faut ajouter à cela le manque ou l'insuffisance du personnel qualifié à même
d'assurer l'exécution des prévisions des documents d'urbanisme et le suivi y
afférent.
Les
intéressés locaux proposent donc ce qui suit :
- prolonger les effets de l'arrêté de mise à l'étude du plan d'aménagement
;
- simplifier davantage les procédures d'instruction, d'approbation et de
révision des documents d'urbanisme (SDAU, plan d'aménagement et arrêté de
mise à l'étude) ;
- assurer d'autres moyens de publicité à l'enquête publique relative
au plan d'aménagement ;
- prolonger la durée d'opposabilité des projets de plans d'aménagement,
antérieure à la publication de son décret d'approbation ;
- fixer les normes d'équipement à observer par les documents
d'urbanisme en tenant compte de
la nécessité d'une optimalisation de l'utilisation du sol ;
- élaborer des documents suffisamment souples quant à leurs
dispositions ;
- assortir les plans d'aménagement d'une programmation et inciter les
communes à donner la priorité à la réalisation des équipements et voiries
divers.
II-
LOTISSEMENTS ET MORCELLEMENTS
La
nouvelle législation relative aux lotissements, groupes d'habitations et
morcellements a fait l'objet d'observations tant de la part
de nos interlocuteurs à l'échelon préfectoral, provincial et régional
que de celle du ministère chargé de l'agriculture.
Concernant
ce ministère, il a fait état des difficultés que rencontrent les
conservateurs de la propriété foncière à l'occasion de l'application des
dispositions de cette législation.
De
l'examen de l'ensemble des observations formulées, il ressort que les points
qui suivent ont suscité un intérêt majeur :
-
la définition des opérations de lotissement et de morcellement ;
-
le régime applicable aux lotissements ;
-
la restructuration des lotissements irréguliers ;
-
le régime applicable
aux morcellements.
Ces
quatre points seront examinés ci-après et les observations du ministère
chargé de l'agriculture récapitulées à part, compte tenu du rôle que joue
ce département et de l'importance que revêt son avis en la matière.
1-
Définition des opérations de lotissement et de morcellement
La
définition des opérations de lotissement et de morcellement et le régime
qui leur est applicable a soulevé quelques difficultés d'application. Celle
du morcellement en particulier reste ambiguë pour plus d'un.
L'élargissement
de la définition du lotissement a été demandée afin d'englober d'autres opérations
immobilières (donation, échange...), opérations auxquelles recourent
certains pour détourner la loi.
L'extension
de la définition du morcellement, quant à elle, a été justifiée par la nécessité
de permettre que cette opération puisse aussi porter sur des terrains
constructibles.
En
effet, devant les difficultés que rencontre l'administration des domaines à
l'occasion de la distraction de parcelles de terrains et en particulier, des
terrains militaires, la question s'est posée de savoir quelle est la procédure
à suivre pour diviser des propriétés en lots de grande superficie, non
constructibles dans l'immédiat. Doit-on déposer à cette fin une demande
d'autorisation de lotir ou uniquement une demande d'autorisation de
morcellement, sachant que :
- l'article 60 de la loi n°25-90 dispose que l'obtention de
l'autorisation préalable de morcellement est irrecevable si le terrain
concerné est situé dans une zone constructible en application d'un document
d'urbanisme et que dans un tel cas, l'opération envisagée ne peut être
autorisée qu'aux conditions prévues pour les opérations de lotissement ;
- parmi les zones constructibles prévues par les documents d'urbanisme
figurent également des zones
vivrières, des zones agricoles et des secteurs d'équipements publics (écoles
- hôpitaux ...) ?
Une
circulaire conjointe (Urbanisme et Agriculture) d'interprétation n°270/DUA
et n°18/ACFCC du 14 Octobre 1996 relative au morcellement des terrains
militaires par l'A.L.E.M a alors conclu ce qui suit :
"Par
"zone constructible" il faut entendre les premières zones et que,
par conséquent, dans les autres zones et secteurs à l'intérieur desquels la
division d'un terrain ne constitue pas un lotissement au sens de l'article
premier précité, c'est une demande d'autorisation de morceler qui, le cas échéant,
doit être sollicitée par le pétitionnaire désireux de scinder sa propriété
en deux ou plusieurs lots.
Mais
même dans les premières zones, il se peut que la division d'un terrain ne
doive pas être considérée comme un lotissement lorsque, par exemple, les
lots qui en résulteront ne seront pas immédiatement destinés à la
construction. Tel est le cas de l'opération que décide l'A.L.E.M. de réaliser.
En
effet, la division des terrains envisagée par cet établissement public en
lots de 5 ha chacun doit être considérée comme un morcellement, étant donné
que c'est à l'acquéreur de chaque lot issu de cette opération qu'il
appartient de procéder à son lotissement, préalablement à toute
construction ou à sa vente aux tiers, subdivisé .
Il
va de soi que les autorisations de morcellement délivrées dans ces cas
doivent être assorties de réserves fermes indiquant sans équivoque que les
lots concernés ne recevront aucune construction qu'une fois lotis dans les
conditions prévues par la législation en vigueur."
Cette
interprétation permettra donc de distraire, d'une part, des parties des
propriétés bâties, et d'autre part, des parcelles destinées notamment à
la réalisation des équipements publics ou des lotissements autorisés dans
les conditions fixées par les textes législatifs et réglementaires en
vigueur, des terrains nus qu'ils soient domaniaux ou privés.
2-
Régime applicable aux lotissements
Sous
cet angle, les problèmes afférents aux conditions de recevabilité de la
demande d'autorisation de lotir, aux conditions de son octroi et à la bonne
exécution du lotissement et à sa gestion, seront développés ci-après.
A-
Conditions de recevabilité de la demande d'autorisation de lotir
a-
Immatriculation des terrains a lotir
La
réalisation de cette condition présente un énorme problème et plus
particulièrement dans certaines régions du Royaume. En effet la proportion
des terrains immatriculés dans ces régions ne représente qu'une infime
partie du territoire et ne permet pas la production de lots viabilisés
suffisants pour la satisfaction des besoins en logements (ex : cas des
provinces d'Al Hoceïma et d'Azilal).
Il
est a rappeler que d'après les informations diffusées par l'Administration
de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie, en Septembre
1995, le taux de couverture de l'immatriculation en zones urbaines n'est que
de 60,7%, sachant que la superficie immatriculée est de 155.259 ha alors que
la superficie totale de ces zones est de 255.769 ha .
L'émergence
de ce problème à l'heure actuelle est d'autant plus surprenante que la sujétion
de l'immatriculation obligatoire des terrains à lotir existe depuis 1933.
Certes,
elle n'était pas formulée de cette manière et n'était opposable que dans
les zones ouvertes à l'immatriculation. Mais l'administration était toujours
obligée de la faire observer dans toute préfecture ou province dès qu'une
conservation foncière y est créée.
C'est
donc le problème de la généralisation de l'immatriculation et le rythme très
lent suivant lequel les services compétents répondent aux demandes des intéressés
et accomplissent les différentes formalités nécessaires à cette fin,
qui est posé.
b-
Constitution d'un dossier complet
Le
dossier constitué comme il est prévu, présente, lui aussi, un handicap sérieux
et s'avère injustifié pour les petits lotissements (deux lots par exemple).
Son allégement ou sa constitution en deux phases - demande d'accord de
principe et dépôt du dossier technique - a été proposé.
B-
Conditions d'octroi de l'autorisation de lotir
A
ce niveau la conformité aux dispositions législatives et réglementaires
relatives à l'utilisation des sols et à la prévision des
équipements ainsi que le recours obligatoire à l'architecte, aux ingénieurs
spécialisés et à l'ingénieur géomètre-topographe ont été soulevés. Se
conformer auxdites dispositions dans certaines régions équivaudrait, des
fois, à un blocage.
a-
Conformité aux dispositions législatives et réglementaires relatives a
l'utilisation des sols
C'est
surtout, en l'absence de documents d'urbanisme homologués et en milieu rural,
que cette conformité reste difficile à satisfaire. En effet, réaliser un
lotissement constitué de lots dont la superficie est égale ou supérieure à
un hectare n'intéresse personne.
Cette
règle, qui ne souffre d'aucune exception et qui était dictée par le souci
de prévenir la prolifération de noyaux d'urbanisation menaçant la vocation
des zones rurales situées en dehors des centres délimités et des agglomérations
rurales, est très contestée.
b-
Conformité aux dispositions législatives et réglementaires relatives a
et la prévision des équipements
Concevoir
des projets de lotissements avec un équipement complet (voirie, eau potable,
assainissement, terrains réservés aux équipements sociaux,…) manque, pour
certains, de réalisme.
En
tout état de cause, cette sujétion se heurte, souvent et notamment dans les
zones périphériques et les autres zones rurales, à l'absence des réseaux
principaux ou encore au défaut de normalisation en matière d'équipement
(ratios).
Pour
l'habitat social, il est proposé de ne prévoir comme équipements
d'infrastructure que l'adduction d'eau potable.
Il
est à rappeler que la réalisation de lotissements sans équipements ou à équipement
sommaire est prévue par l'article 21 de la loi n°25-90.
Mais
il semble que cette disposition n'a pas à présent reçu d'application, la
mise en œuvre de cette facilité devant encore inquiéter les gestionnaires
urbains.
c-
Le recours obligatoire a l'architecte, a l'ingénieur spécialisé et a l'ingénieur
géomètre-topographe
Les
professionnels dont le recours est désormais obligatoire pour la conception
des projets de lotissement et le suivi de la réalisation de leurs travaux, ne
sont toujours pas installés dans les régions éloignées. Il s'ensuit un
certain nombre de tracasseries pour le promoteur tout au départ et des retombées
négatives sur la qualité de la réalisation pour défaut de présence
desdits professionnels sur place et, par conséquent,
de suivi régulier.
d-
La bonne exécution du lotissement et sa gestion
La
bonne exécution et l'entretien du lotissement nécessite une meilleure
coordination des travaux, un suivi permanent, des garanties suffisantes
mutuelles du lotisseur et de la commune, la remise des équipements et la
gestion du lotissement réceptionné.
a-
Coordination des travaux
Il
semble que contrairement aux dispositions de l'article 17 de la loi n°25-90,
les lotisseurs ne désignent pas parmi les professionnels auxquels ils ont eu
recours, un coordonnateur chargé de veiller à la bonne exécution des
travaux, chose qui serait nécessaire dès le départ, lors de la demande
d'autorisation de lotir.
Une
attestation dudit coordonnateur, certifiant l'exécution des travaux d'équipement
prévus, devrait être exigée lors de la déclaration d'achèvement de ces
travaux.
b-
Suivi des travaux
Le
suivi des travaux et de leur avancement n'est pas toujours acquis. Des
lotissements restent, souvent en état de chantier pendant plus de 3 ans, délai
au terme duquel l'autorisation devient périmée si les travaux n'ont pas été
achevés et ce, par manque de professionnalisme. D'où - peut-être - comme le
proposent certains, la nécessité d'établir une étude de faisabilité préalable
pour les projets de lotissement d'une certaine importance.
Les
difficultés inhérentes aux litiges entre les lotisseurs et les
professionnels qui risquent de surgir à tout moment doivent être également
prises en compte.
c-
Garanties
Afin
que la commune soit à l'abri de tout aléa qui résulterait d'une inexécution
des travaux ou de malfaçons, des garanties sûres et suffisantes doivent être
exigées par cette collectivité.
Des
garanties doivent être également présentées aux lotisseurs qui se
substituent à la commune pour la réalisation des équipements hors site et
une procédure claire et simplifiée devrait être prévue pour le
remboursement des frais engagés par les intéressés.
d-
Remise des équipements au domaine public communal
Cette
remise pose un certain nombre de difficultés compte tenu du formalisme
qu'elle requiert. Certains proposent, une remise d'office sans signature de
procès-verbal.
e-
La gestion du lotissement réceptionne
Après
achèvement des travaux d'équipement et leur réception, les terrains réservés
aux équipements socio-éducatifs à la charge de l'administration restent nus
alors que le lotissement commence à être habité.
Ceci
est dû aux problèmes financiers auxquels sont confrontés les services
administratifs concernés qui sont tenus de les acquérir. C'est ce qui a amené
certains à proposer une cession gratuite desdits terrains et l'insertion dans
le cahier des charges du lotissement du délai pendant lequel les équipements
en question doivent être réalisés.
c-
le recours obligatoire a l'architecte, a l'ingénieur spécialisé et a
l'ingénieur
3-
Restructuration des lotissements irréguliers
La
restructuration des lotissements irréguliers, telle qu'elle est prévue par
la nouvelle loi et appliquée, posent certains problèmes d'ordre pratique.
En
premier lieu, les zones à restructurer, qui se trouvent couvertes par un plan
d'aménagement qui les grève d'un zonage figé, semblent difficiles à
traiter. D'où la nécessité d'une souplesse en matière de définition de
zonage afin que la partie chargée de l'opération de restructuration puisse
avoir plus de manœuvres dans un tissu non ordinaire.
En
deuxième lieu, la répartition des charges de la restructuration entre les
lotisseurs et les acquéreurs de lots reste difficile à obtenir voire
impossible : le lotisseur, d'après les responsables locaux, n'a plus de
relation avec les acquéreurs de lots et devient souvent insolvable.
4-
Le régime applicable au morcellement
La
définition du morcellement telle qu'elle découle des dispositions de
l'article 58 de la loi n°25-90 précitée, vise à lever l'ambiguïté qui prévalait
sous l'empire du dahir du 30 septembre 1953. En effet, certains considéraient
comme morcellement, et par opposition au lotissement, même la division des
terrains destinés à la construction, lorsque ces derniers ne nécessitent
plus d'équipement, puisque situés à proximité d'une infrastructure
existante.
Mais,
il semble que cette ambiguïté demeure et ce, malgré la campagne de
vulgarisation qui a été menée à cet effet.
Cette
anomalie est due, entre autres, au fait que la notion de lotissement et de
morcellement a connu dans la nouvelle législation une extension considérable.
Le critère de superficie des lots issus des divisions de propriétés n'est
plus pris en considération. Par ailleurs, pour ces divisions, il n'est plus
fait de distinction entre les fonds volontairement constitués en indivision
et ceux qui ne le sont pas.
Pour
faciliter la mission des officiers publics, des receveurs de l'enregistrement
et des conservateurs de la propriété foncière, institués barrages
successifs devant les transactions immobilières irrégulières éventuelles,
obligation leur a été faite d'exiger une autorisation de morceler ou une
attestation certifiant que l'opération envisagée ne tombe pas sous le coup
de la loi, préalablement à l'accomplissement de leur mission.
Ces
deux documents délivrés par le président du conseil communal concerné
l'ont souvent été, d'après les conservateurs de la propriété foncière et
certaines provinces, en infraction à la loi et des règlements,
pour des lots constructibles.
Les
officiers publics, eux aussi, procèdent à la rédaction des actes de vente
et de partage, sans se soucier de la régularité de l'opération qu'ils
formalisent.
De
même, pour détourner la loi, certains citoyens propriétaires en indivision
recourant au juge pour obtenir le partage judiciaire et sortir de la sorte de
l'indivision, et par conséquent, échapper à l'autorisation de morceler.
L'attention
du ministre de la justice a été attirée sur ces irrégularités par lettres
n°194 du 17 Août 1995 au sujet de la rédaction par les adoul des actes de
vente d'immeubles rappelée par lettre n°244 du 31 Octobre de la même année
et n°312 du 15 décembre 1995 relative à l'application des dispositions de
la loi n°25-90 sur les lotissements, groupes d'habitations et morcellements.
5-
Observations et suggestions du ministère charge de l'agriculture
L'Administration
de la Conservation Foncière et de la Cartographie dépendant du Ministère
chargé de l'Agriculture, en tant qu'interlocuteur privilégié de ce département
en matière foncière, a fait état de ses remarques, questions et suggestions
que soulève de leur part la loi n°25-90 et le projet de circulaire proposé
par la Direction de l'Urbanisme et de l'Architecture pour apporter certains éclaircissements
aux dispositions de cette loi. Ci-après le résumé de ces remarques,
questions et suggestions :
1-
Une circulaire interministérielle (Urbanisme - Agriculture - Justice -
Finances - l'Intérieur) doit être élaborée pour intéresser toutes les
parties concernées par l'application de loi n°25-90 ainsi que certains
ordres professionnels ;
2-
L'avis conforme des services extérieurs chargés de l'urbanisme doit
être exigé préalablement à la délivrance des attestations prévues par
les articles 35 et 61 de la loi n°25-90 par les présidents des conseils
communaux ;
3-
La vente ou le partage de grands terrains dans les agglomérations
rurales non pourvues de plans de développement et qui cachent souvent des opérations
douteuses, soulève des problèmes. Ces problèmes se manifestent également
lors du chevauchement des périmètres d'irrigation avec les périmètres
urbains et retardent la mise à jour des titres fonciers.
4-
Nécessité de doter le conservateur de la propriété foncière des
moyens à même de lui permettre de contrôler les opérations de vente par
distraction et de vente dans l'indivision, en lui conférant notamment, un
droit de regard et d'appréciation
sur la régularité et la finalité de l'opération objet de la demande de réquisition
;
5-
Nécessité d'intéresser le Ministère de la Justice afin de
sensibiliser les instances judiciaires à la réglementation en matière
d'urbanisme notamment lors du prononcé des jugements ;
6-
Le contenu des règlements de copropriété prévu par l'article 45 de
la loi n°25-90 reste imprécis ; d'où la nécessité de l'établissement
d'un règlement de copropriété type, et notamment, pour les constructions
horizontales ;
7-
Substituer à l'acception "titre foncier initial" à celle de
"titre foncier mère" du fait qu'elle est fréquemment usitée.
8-
L'omission de prévoir parmi les moyens d'arriver à une opération
dite "lotissement", l'échange et la donation, constitue une lacune
qui risque d'inciter les éventuels lotisseurs à y recourir pour déguiser
leurs lotissements en morcellements. D'où proposition d'adopter une formule
dans ce sens : "toute transaction aboutissant à la division de la propriété"
;
9-
Des droits réels immobiliers tels que l'hypothèque, peuvent déboucher
sur des ventes ;
10-
Une hypothèque forcée devrait être instaurée au profit de la
commune pour les terrains non constructibles (objet d'un morcellement), mais
qui le seront ultérieurement du fait de l'évolution de l'urbanisation. Cette
hypothèque sera levée dès que les intéressés auront procédé aux équipements
nécessaires dictés par l'opération de lotissement ;
11-
Prévoir que la remise des équipements au domaine public communal est
faite d'une façon immédiate lors de la réception provisoire et que la
jouissance peut en être retardée d'une année, et le dépôt d'une garantie
(7%) sous forme de cautionnement soit en espèce, soit en nature sur le
montant des équipements réalisés sous la responsabilité du lotisseur soit
constituée,
12-
Prendre en considération le cas des terrains à statut particulier et
précisément les terrains objet de remembrement, de mise en valeur, les
terrains en zone Bour et ceux en zone irriguée. De même qu'il ne faut pas
omettre la situation des terrains non immatriculés.
13-
La fourniture de la copie
certifiée conforme de l'attestation délivrée par le président du conseil
communal certifiant que l'opération envisagée ne tombe pas sous le coup de
la loi est problématique. D'où la proposition tendant à ce qu'il soit exigé
la production de l'original de cette copie pour éviter qu'il ne soit fait
recours à des manœuvres frauduleuses ou à des complaisances, sachant que
tout certificat produit par n'importe quel président peut valoir ce que de
droit.
14-
La réception des équipements des lotissements qui ne nécessitent pas
de travaux d'équipement, en deux étapes (provisoire et définitive), ne se
justifie pas.
15-
Divers moyens peuvent conduire à la division des propriétés immobilières
: l'expropriation, la donation, l'échange et les jugements lors des prononcés
de partage ; d'où la proposition d'adopter une formule dans ce sens :
"toutes transactions se soldant par une division de la propriété…".
16-
L'exclusion des opérations portant sur les "immeubles bâtis"
du champ d'application de la loi, puisqu'elles ne répondent pas aux trois
critères énoncés définissant le lotissement et qui est prévu par le
projet de circulaire proposé par la Direction de l'Urbanisme et de
l'Architecture, peut prêter à confusion.
17-
La distraction des immeubles bâtis pose un problème (exemple des
villas jumelées qui, du fait de cette distraction, voient leur superficie
s'amenuiser, ce qui rend les parcellaires souvent non conformes aux
prescriptions édictées par les plans d'aménagement, notamment, en ce qui
concerne la superficie des terrains des immeubles à construire.
18-
Nécessité de prévoir également parmi les opérations à exclure de
la définition du lotissement, celles n'aboutissant qu'à la construction à
usage administratif.
19-
La question s'est posée de savoir ce qu'il faut entendre par date
certaine au niveau du second paragraphe de la page 5 du projet de circulaire :
Est-ce la date de l'enregistrement de l'opération ou la date de la passation
du contrat entre les parties ?
20-
La situation d'un titre foncier constitué de 5 ou 6 parcelles
distinctes (partage de fait, notamment, pour les terrains disparates et éparses)
et dont les propriétaires présentent une demande au conservateur de la
propriété foncière afin de distraire une parcelle du lot, soulève un problème
(A noter que physiquement, il n'y a pas de partage).
21-
Ajouter à la définition du lotissement après "location",
usufruit, droit de Zina, baux à durée indéterminée, etc...
22-
Concernant le problème de
la cession des terrains issus d'un lotissement ou d'un groupe d'habitations,
qui donne lieu à des titres différents (titre mère pour l'ensemble du
projet, des titres par immeubles et des titres par habitations) : la question
est de savoir ce qu'il advient des terrains destinés aux équipements dans le
cas d'immeubles dotés de titres distincts, et qui ont leur propre titre au
nom de la société initiatrice et qui décide un jour d'y édifier des
constructions ? (c'est le cas notamment des groupes d'habitations appelés
souvent résidences ou ensembles immobiliers...).
23-
Le problème de la
copropriété évolutive, notamment, lors du calcul des parts qui se fait
habituellement à partir de la superficie des planchers est également posé :
qu'en sera t-il des immeubles à construire par étapes ? Solution proposée :
le calcul se fera par anticipation et il est pronostiqué pour l'état final
futur de la résidence.
24-
La distinction entre les
lotissements et les groupes d'habitations reste très floue, dans la mesure où
ces opérations sont destinées toutes les deux à la construction, alors même
que le lotissement obéit à 2 étapes (équipement puis construction) mais
dont la finalité rejoint celle du groupe d'habitations.
25-
Le cas des sociétés par
action a été également invoqué au niveau du 3ème paragraphe de la page 9,
puisqu'il peut conduire à la division de la propriété immobilière ;
26-
Le projet de circulaire
doit être complété afin de permettre, notamment, de prendre en considération
les ventes de proportions de droits entre co-indivisaires ainsi que les ventes
totales et partielles entre ceux-ci ;
27-
La rédaction du 2ème
alinéa de l'article 58 de la loi n°25-90 pourrait créer une confusion entre le lotissement et le
morcellement puisqu'il est destiné à s'appliquer dans une zone constructible
alors que le morcellement concerne les terrains non constructibles.
28-
Contrairement à ce qui
est prévu par l'article 20 du décret n°2-92-833 pris pour l'application de
la loi n°25-90, les conservateurs de la propriété foncière ne sont pas
consultés sur les demandes d'autorisation de morceler.
III-
CONSTRUCTIONS
Il
serait prématuré, cinq années seulement après la promulgation des nouveaux
textes, de faire une évaluation très exacte de l'impact qu'ils ont eu sur le
développement urbanistique des agglomérations. En effet les objectifs
escomptés par la nouvelle législation, comme cela a été déjà précisé,
sont à moyen et long terme, s'agissant d'un secteur dont les retombées des
actions ne peuvent être perceptibles à brève échéance.
Néanmoins,
comme il peut être constaté, en traversant aussi bien les agglomérations
urbaines que rurales du Royaume, notre cadre bâti a connu une nette amélioration
sur le plan de la qualité architecturale, due essentiellement aux efforts de
sensibilisation menée par l'administration, bien avant la parution des
nouveaux textes et ce, depuis le Discours Historique que SA MAJESTE LE ROI a
bien voulu prononcer devant les représentants du corps des architectes, le 14
Janvier 1986, à Marrakech.
Ce
contexte a favorisé l'application de la loi n°12-90 relative à l'urbanisme
qui tend, entre autres, à
rehausser la qualité architecturale de nos villes et quartiers tant par le
biais de l'obligation du permis de construire que par celle du permis
d'habiter ou du certificat de conformité .
Néanmoins
certaines difficultés subsistent lorsqu'il s'agit de mettre en oeuvre ces
deux permis.
1-
Le permis de construire
Pour
le permis de construire, abstraction faite de la confusion qui régnait tout
à fait au début sur son champs d'application pour certains et notamment en
milieu rural, il connaît trois difficultés majeures, une portant sur les
projets assujettis à l'obligation du permis de construire, une relative aux
modalités de sa délivrance et l'autre afférente à la conformité aux
dispositions législatives et réglementaires en vigueur.
A-
Difficulté portant sur les projets assujettis
La
pratique a révélé que la nature et l'importance des projets de construction
assujettis à l'obligation du permis de construire nécessitent davantage de
précisions.
Ainsi
des doutes subsistent encore dans l'esprit de certains sur le régime
applicable aux constructions à réaliser par la Défense Nationale.
De
même que les modifications à apporter aux constructions existantes
assujettis à cette obligation ainsi que les travaux de restauration ou d'aménagement
connus communément sous la dénomination de "menus travaux" et qui
sont souvent à l'origine de détournement de la norme d'urbanisme, gagnent à
faire l'objet d'une appréhension particulière et à être réglementés.
En
effet, les services des plans des communes délivrent, au mépris des
dispositions des textes législatifs et réglementaires en vigueur, des
autorisation pour menus travaux, moyennant paiement d'une taxe n'excédant pas
cinq cents dirhams.
Mieux
encore certains présidents de conseils communaux délivrent lesdites
autorisations, tout en sachant que le bénéficiaire n'hésitera pas à en
profiter pour apporter d'importantes modifications à une construction
existante, telle que l'augmentation de son volume, ou carrément pour
construire à sa place un autre édifice, et parfois sans consultation des
services techniques telles que les services extérieurs chargés de
l'urbanisme et les agences urbaines, consultation pourtant prévue par la législation
en vigueur.
Certes,
l'administration ne doit pas faire obstacle aux divers réparations et réaménagements
que nécessitent les constructions. Mais il n'en demeure pas moins que
celle-ci ne saurait se soustraire aux dispositions législatives en vigueur et
selon lesquelles l'obtention d'un permis de construire est exigé autant pour
les nouvelles constructions que pour les modifications des constructions
existantes, lorsque ces modifications "portent sur des points visés par
les règlements".
B-
Difficulté relative aux modalités
de délivrance
La
délivrance du permis de construire, qui est de la compétence du président
du conseil communal, pose un problème d'ordre pratique en ce qui concerne les
demandes portant sur les constructions à édifier dans
les zones périphériques des communes urbaines.
La loi n°12-90, qui a prévu une coordination à ce sujet, n'a pas précisé
les modalités pratiques suivant lesquelles elle doit se dérouler entre les
présidents concernés ni renvoyé à un texte d'application.
Par
ailleurs, la constitution du dossier de la demande de permis de construire présente
quelques difficultés et plus particulièrement dans les zones et pour les
terrains dont les propriétaires ne disposent pas d'un titre foncier ou de
tout autre document en tenant lieu.
A
ce titre les pétitionnaires se trouvent souvent devant l'impossibilité de
fournir l'attestation de propriété prévue par la circulaire n°222 CAB du
12 Avril 1995 relative à la procédure d'instruction des demandes
d'autorisations de construire, de lotir, de créer des groupes d'habitations
et de morceler, dans le ressort territorial des agences urbaines ainsi que les
circulaires n°65 DGUAAT/DUA/SJ du 30 Mars 1994 et n°398/DUA/SJ du 28 Mars
1996 relatives à la réglementation de la construction en milieu rural.
C-
Difficulté relative a la conformité aux dispositions législatives et réglementaires
en vigueur
Le
permis de construire, n'étant délivré que lorsque la construction projetée
est reconnue satisfaire aux dispositions législatives et réglementaires en
vigueur, notamment aux dispositions des plans de zonage et des plans d'aménagement,
souffre de l'absence de ces documents qui est souvent source de difficultés
et plus particulièrement en milieu rural.
En
effet, bien que le décret pris pour l'application de la loi n°12-90 ait prévu,
pour une meilleure flexibilité, des
dispositions souples, adaptables à toutes les situations et ce, après avis
conforme d'une commission, il n'en demeure pas moins que le manque de
diligence et d'une assimilation suffisante de l'esprit des dispositions de
ladite loi de la part de certains présidents de communes rurales a créé un
faux problème qui était à l'origine de plusieurs questions orales au sein
de la Chambre des Représentants.
Par
ailleurs, les conditions de réalisation des installations de télécommunication
auxquelles doivent satisfaire certains constructeurs ne sont à présent pas
fixées, un arrêté conjoint des ministres concernés se rapportant à cette
matière n'ayant pas encore été publié.
2-
Le permis d'habiter et le certificat de conformité
Le
permis d'habiter et le certificat de conformité, quant à eux, posent d'une
part, des problèmes se rapportant à l'absence de la définition de leurs
formes et conditions de délivrance et d'autre part ceux relatifs à l'usage
qui est fait de ces documents administratifs.
De
plus, comme pour le permis de construire, une certaine confusion régnait sur
son champ d'application pour certains et notamment en milieu rural, ce qui
entravait le bon déroulement de l'opération de l'électrification de ce
milieu.
A-
Formes et conditions de délivrance du permis d'habiter et le certificat de
conformité
Les
formes et conditions de délivrance du permis d'habiter et du certificat de
conformité qui devraient être fixées par décret ne le sont pas encore.
Cette lacune ne peut qu'encourager l'apparition des irrégularités commises
par les communes.
Lesdites
formes et conditions sont proposées dans le projet de règlement général de
construction actuellement en cours de finalisation.
En
attendant, la parution de ce projet, il est recommandé de responsabiliser
l'architecte en exigeant son attestation précisant que les travaux réalisés
sont conformes aux plans autorisés.