Expérience allemande

Système de planification urbaine :

v Système de planification collé au système institutionnel (de la compétence cadre de l’Etat fédéral, à la compétence législative des landers et des communes).

v La promotion de l’urbanisme est une prestation communautaire de l’Etat fédéral, des landers (Etats et villes-Etats) et des communes.

v Les principes généraux pour le développement de l’espace sont définis par l’Etat fédéral qui fixe les grandes orientations à suivre par les landers.

v Grands objectifs de la politique et de la planification urbaines :

- Importance du développement durable, de l’environnement et de la protection des campagnes ;

- Mise à niveau des territoires et  des villes de l’Est ;

- Établissement d’une hiérarchie des centres liée aux questions de l’équipement et du financement ;

- Renforcement des fonctions urbaines des centres villes ;

- Recherche de la mixité fonctionnelle ;

- Importance accordée aux quartiers dégradés ou en difficulté.

v Documents d’urbanisme :

- 4 niveaux de plans: (3 plans stratégiques : landers, sous- région, schéma directeur de commune / 1 plan réglementaire : plan d’occupation des sols sur partie de la commune)

- Hiérarchie des documents de planification est bien respectée allant des documents d’aménagement du territoire au S.D.A.U. et au P.O.S.

- Tous les documents au niveau local sont approuvés par des lois soit des landers soit des communes.

- La commune a l’obligation d’élaborer ses documents dans le respect des objectifs d’aménagement du territoire.

- Obligation de la concertation entre la commune qui élabore son S.D.A.U. et les communes voisines et en cas de conflit, on recourt soit à l’arbitrage de l’administration soit au tribunal.

- Les plans des landers et des plans régionaux (plan d’aménagement du territoire (P.A.T.)) : concrétisent les principes d’aménagement à moyen terme tels qu’ils sont définis par la législation des landers. Ces plans sont opposables pour les administrations. Ils définissent :

*  l’occupation du sol ;

*  les espaces libres ;

*  la densité de population ;

* les infrastructures ;

* le réseau de transport (aéroports,…) ;

* les grands centres commerciaux ;

* les droits de navigation au niveau des fleuves ;

* les utilisations spécifiques (exemple de régions où les utilisations du sol sont réservées pour le tourisme, la forêt, la zone de production d’énergie éolienne...).

L’Etat fédéral donne les orientations pour l’élaboration des P.A.T. des landers en insistant sur la nécessaire concertation qui devrait exister avec les landers voisins.

- Le plan d’occupation du sol (P.O.S) prévoit :

* Type d’utilisation du sol (zonage résidentiel, industriel ou mixte) ;

* Volume de l’ouvrage à construire (type de bâtiment) ;

* Surface constructible ;

* Détermination du bâtiment par rapport aux limites de la propriété (distances à respecter avec les mitoyens, reculs,…) ;

* Servitudes (élargissement des voies et autres…) ; 

* Autres utilisations du terrain ;

* Equipements (Sport, Cimetières, Espaces verts,…) ;

* Infrastructures actuelles et futures et leur emplacement ;

* Usages temporels (foire d’exposition…).

* Le P.O.S. est approuvé pour une durée illimitée par une loi du parlement communale et ne peut être révisé que par une autre loi (cela permet d’éviter les modifications apportées au P.O.S. à chaque changement de majorité).

Gestion urbaine :

v Très grand pouvoir des communes en matière de gestion mais les autorisations et le contrôle sont faits par l’État.

v L'autorisation de construire est obligatoire à partir d'une hauteur de 1.5m pour une construction destinée au logement.

v Le permis de construire : La demande est établie par l'architecte. Les pièces exigibles du dossier de demande de permis de construire sont :

- Un plan d'architecte ;

- L’expertise d'un ingénieur sur la sécurité de la construction ;

- L'expertise d'un contrôleur des affaires thermiques ;

- L'expertise sur la stabilité du sol.

v Le contrôle des constructions : Ce sont les landers qui sont responsables du contrôle. Mais sur un plan pratique la responsabilité est déléguée aux :

- Districts pour les petites communes

- Communes pour les villes.

- Pour cette tâche, il est fait appel aux spécialistes dans le domaine (hauts fonctionnaires et juristes).

v La réception des constructions par l'autorité : se fait uniquement pour les projets d'une certaine importance et ne se fait plus pour les maisons individuelles.

v La dérogation en urbanisme n’existe pas en Allemagne sauf dans de rares cas et notamment à Berlin après la réunification.

Urbanisme opérationnel :

v Le programme de renouvellement urbain : destiné à assurer le renouvellement des bâtiments dans le cadre d'accords annuels entre l'Etat fédéral et les landers pour le financement des opérations. Le financement se fait sur le budget fédéral avec un apport des landers.

v Le programme de rénovation urbaine : à travers lequel L’Etat fédéral incite les villes de  à engager rapidement les reconversions nécessaires.

v Le programme de rénovation et de démolition : A travers lequel l’Etat fédéral œuvre en vue d’aider au réajustement des infrastructures techniques et sociales par des incitations financières aux investisseurs.  Pour les aides de l’Etat fédéral, elles sont accordées sur la base de la règle du 1/3 (1€ de l’Etat fédéral, 1€ du lander et 1€ de la commune.

v Le but des aides de l’Etat fédéral est d’animer le renouvellement urbain par l’encouragement des landers, des communes et des propriétaires à promouvoir ces opérations. Cependant l’Etat fédéral n’accorde son aide que quand le lander ou la commune apporte sa quot-part.

 v  Le programme ville et patrimoine : dont l’objectif est la préservation dans les landers de l’Est, des trames et centres urbains historiques. l’Etat fédéral et les landers financent les infrastructures et le privé construit selon les prescriptions de la planification urbaine.

v Les communes peuvent recourir à des sociétés qui agissent pour leur compte dans les actions de développement urbain (reconstruction, rénovation, réhabilitation,…) mais avec un management privé.

v Marketing de la ville par le désign urbain en donnant une image à la ville future et au quartier à partir des plans élaborés par des équipes pluridisciplinaires, des divers choix de solutions d’aménagement aux décideurs et à la population.

Volet institutionnel :

v Système institutionnel décentralisé et hiérarchisé en trois niveaux: État fédéral, landers et communes. Il est basé sur une loi fondamentale (celle de l’Etat-nation) des lois régionales (landers) et des lois communales.

v Autonomie des communes dans la gestion de leur territoire dans le respect des lois fédérales.

v La loi fondamentale garantit expressément l’autonomie de gestion communale des villes, des communes et des arrondissements.

v Le contrôle assuré par les lands sur les communes est un contrôle de conformité aux lois.

v Les tâches qui excèdent les capacités des communes et des petites villes sont reprises par l’arrondissement qui est la collectivité territoriale à l’échelon immédiatement supérieur.

v Le développement urbain est du ressort des villes et ce sont les landers et les communes qui doivent le financer. Mais l'Etat fédéral peut accorder des aides financières destinées aux investissements particulièrement importants des landers et des communes (ou groupements de communes selon article 104 de la constitution).

v Les communes s’occupent de toutes les actions concernant la planification et la gestion de leur territoire sauf deux actions importantes : l’autorisation et le contrôle qui restent du ressort de l’Etat des landers (actions de police administrative).

v L’intérêt accordé à la formation continue et notamment des architectes en tant qu’exigence importante dans l’exercice de la profession et comme garantie de la qualité (16 académies de formation). 

Mécanisme et outils de mise en oeuvre de l'urbanisme :

 v Le financement partagé de la politique urbaine entre l’Etat fédéral, le land et la commune dans un cadre concerté est une pratique très développée : l’Etat fédéral et les landers supportent chacun pour leur part les dépenses afférentes à l’accomplissement de leurs missions.

v L’Etat fédéral peut accorder des aides financières aux landers soit pour supporter des investissements particulièrement importants (des landers et des communes) soit pour promouvoir l’équilibre global de l’économie ou pour compenser des inégalités de potentiel économique entre landers ou encore pour promouvoir la croissance économique.

v Le droit de préemption :   exercé dans des situations précises quand le propriétaire veut vendre son terrain. La loi prévoit les conditions dans lesquelles ce droit est exercé dans :

- les zones couvertes par un P.O.S. ;

- les zones à usage public (destinées aux   équipements) ;

- des zones de construction de logements ;

- dans des zones de remembrement et « d’assainissement » (rénovation, restauration, reconversion, …).

Le droit de préemption est un outil important de la politique foncière et s’exerce quand le prix de vente du terrain est exagéré (supérieur à 30% du prix normal).

Le prix de référence pour le droit de préemption est fixé par des comités d’experts indépendants qui sont placés auprès des communes et qui déterminent les valeurs foncières.

v L’expropriation pour cause d’utilité publique : La commune peut acquérir des biens soit à l’amiable soit par le biais de l’expropriation pour mener des actions de développement urbain prévues par la réglementation (P.O.S.).

En cas d’expropriation, l’indemnisation se fait sur la valeur réelle du terrain c’est pour cela qu’on ne l’utilise pas beaucoup (elle coûte cher à la collectivité).

v Les mesures de développement urbain : La commune intervient par le biais de l’expropriation et doit le faire sur la base de prix fonciers stabilisés pour ne pas avoir à supporter la hausse des prix consécutive au P.O.S.. Le prix de référence reste celui en vigueur au moment de la prise de la mesure de développement urbain.

v L’aménagement foncier : L’aménagement foncier suppose l’existence d’un P.O.S. Il consiste à transformer par le remembrement urbain les terrains « planifiés » et qui ne sont pas encore « aménagés ». Cette opération permet d’avoir des espaces adéquats pour la réalisation des équipements et la construction des logements.

Le propriétaire récupère, par cette opération de remembrement un terrain qui correspond à sa surface de départ diminuée de sa quote part dans la contribution à la voirie ou à la valeur correspondante.

Il est à noter que pour la réalisation de la voirie, la contribution des riverains s’élève à 90% du coût (10% restants sont supportés par la commune).

Pour les évaluations des terrains dans le cadre du remembrement, la loi a institué des comités d’experts indépendants des communes et qui sont acceptés par les propriétaires.

v La contractualisation : Des contrats peuvent donc être passés avec des particuliers avant l’approbation des P.O.S. pour la réalisation de projets de développement urbain ou moyennant le versement à la commune d’une partie de la plus value à tirer de l’opération.