Note relative au lancement des travaux d’établissement du Code de l’Urbanisme

A l’heure de la mondialisation de l’économie et de la concurrence accrue entre villes la crise de l’urbanisme réglementaire d’essence sectorielle et bureaucratique souvent expliquées par l’absence notoire d’une politique urbaine susceptible d’intégrer les procédés de la bonne gouvernance de gestion locale et du développement quant à la validité et efficience des documents et instruments d’urbanisme ayant marqué l’espace et le paysage de nos villes.

Celles-ci sont plus que jamais appelées à se mettre au diapason de nouveaux défis pour rattraper le déficit de leur image et améliorer la qualité de vie qui s’y déroule, en augmentant leur capacité d’attractivité sur les plans économiques, socioculturel et urbanistique.

Ceci passe foncièrement par la réflexion sur d’autres modalités alternatives aux démarches réglementaires institutionnelles en vigueur qui ont montré les limites de leur opérationnalité sur le terrain.

Il ne faut aucun doute que le Maroc sous le règne de SM Mohammed VI est entrain d’édifier un projet sociétal basé sur les valeurs universelles de la tolérance, la solidarité, l’équité sociale et la modernité dans le respect de son identité ancestrale.

Fort de ses ressources humaines et naturelles, le développement tant souhaité de notre pays se joue certainement dans la revalorisation et la requalification de ces ressources. C’est cette réalité qui ressort de manière claire et forte de l’INDH lancée par le Souverain.

Dans ce contexte, l’élaboration d’une nouvelle législation en matière d’urbanisme est une chance inouïe de replacer ce secteur sensible au cœur des enjeux stratégiques que pose la réussite de l’édification d’un Maroc nouveau. Chance aussi de passer de l’urbanisme de "restructuration et de rattrapage" qui domine actuellement à un urbanisme "anticipatif, participatif et développeur".

C’est le moment surtout de tirer tous les enseignements possibles des expériences actuelles et anciennes en se projetant avec clairvoyance sur ce que sera le territoire national dans les prochaines décennies à la lumière d’une capitalisation rationnelle :

- Des concluions des études stratégiques d’aménagement du territoire (SNAT).

- Des douze études sectorielles lancées par la Direction de l’Urbanisme.

- Des tendances dégagées des résultats du dernier recensement 2004.

Enfin et pour clore ce volet, il y a lieu eu de rappeler la détermination des pouvoirs publics à renforcer et consolider l’option de la régionalisation. Cette détermination devrait se traduire dans le champ de la planification et de la gestion de l’espace sur la base des spécificités régionales et locales. A la différenciation géographique, s’ajoute la dimension historique et socioculturel des entités territoriales, ce qui rend de plus en plus inappropriées les options standard et normatives dans le domaine de l’urbanisme et de l’habitat.

Préoccupations liées au volet institutionnel

Qui fait quoi ?

Le système actuel de la gestion urbaine en particulier souffre d’une multitude d’intervenants notamment au niveau local, ce qui se traduit par une mauvaise répartition des responsabilités et un chevauchement des attributions des différents institutions.

Ceci rend d’actualité la révision des missions de ces dernières et la clarification du rôle à accomplir par les différents intervenants dans une optique basée davantage sur la décentralisation et l’esprit de la nouvelle charte communale, ainsi que les orientations de la nouvelle politique de déconcentration administrative.

Dans ce sens, les concentrations avec nos partenaires locaux intervenants dans la gestion urbaine notamment le Conseil régional de l’ordre des Architectes, ont permis de formuler quelques recommandations que nous résumons comme :

- Définition et précision des missions et responsabilités ces professionnels intervenant dans l’acte de bâtir (architectes et ingénieurs spécialisés à titre d’exemple) ;

- Mettre en lace une synergie en matière de procédure d’intervention et de suivi de l’ensemble des professionnels ;

- L’obligation de tenir un cahier des chantier délivré par le conseil de l’ordre des architectes et renforcer le rôle institutionnel de ce dernier ;

- Instaurer le mécanisme de contrôle de la qualité architecturale/ urbanistique et de construction doté d’un pouvoir coercitif ;

- Imposer la garantie décennale relative aux matériaux et procédés de construction utilisés ;

- Mettre en place un règlement général de construction intégrant les spécificités régionales.

Préoccupations liées au volet procédural :

Comment faire ?

Qu’il s’agisse du débat animé au sein de l’Agence Urbaine, ou de celui ouvert avec les partenaires régionaux et locaux, toutes les parties concernées ont convenu de la nécessité de revoir le côté procédural qui constitue l’un des principaux dysfonctionnements caractérisant la législation de l’urbanisme.

Ce ci apparaît clairement au niveau des circuits et des délais définis par les textes régissant la planification et la gestion urbaine comme il ressort de l’exemple souvent cité des procédures d’élaboration, d’instruction et d’approbation des documents d’urbanisme (lourdeur, rigidité, centralisation poussée, inutilité de certaines phases sans impact réel sur le parti d’aménagement, etc.…

De même, la gestion quotidienne du mouvement de la construction reste souvent entachée de dysfonctionnements liés à l’inefficacité de certaines formes d’intervention, notamment, en matière de contrôle. Ceci peut être illustré à travers quelques constats signifiants que nous évoques ci-après :

- Difficulté d’identification des contrevenants le plus souvent absents lors du contrôle ;

- Procédures d’application des mesures coercitives et difficulté pour les autorités à les appliquer sur le terrain ;

- Récidive des contrevenants malgré les efforts de dissuasion déployés ;

- Nécessité d’apporter une solution pour les terrains à régime collectif objet d’opération de morcellement clandestin ;

- Réglementer ou limiter l’intervention des Adouls dans l’établissement des contrats de vente de parcelles de terrains dans les quartiers clandestins ;

- L’exigibilité du cahier de chantier sur lequel doivent être consignés les comptes –rendus et observations des divers intervenants dans la construction ;

- Dans un souci d’efficacité et de rapidité ‘exécution, permettre aux agents commissionnés à assurer la mission du contrôle de notifier au contrevenant en plus du procès-verbal d’infractions, l’ordre d’arrêter les travaux en cours, lorsque les faits constatés sont constitutifs des interdictions stipulées par la législation en vigueur.

- Prévoir une action coercitive à l’encontre du président communal ou vice président délégué qui délivre un permis de construire sans avoir respecté la procédure législative et réglementaire en vigueur prévue pour la délivrance dudit permis.

Préoccupations liées à l’absence foncier :

Il est fortement reconnu que le foncier constitue une contrainte majeure, car il reste non maîtrisé par les documents d’urbanisme, étant donné sa complexité, la diversité de ses statuts juridiques, et qui de surcroît, fait l’objet d’une spéculation galopante se nourrissant souvent d’un zonage favorable en l’absence d’une fiscalité pénalisant la rétention des sols. Une politique foncière claire et équitable s’impose donc.

Pratiques actuelles de l’aménagement foncier :

L’analyse de l’état et pratiques actuelles de l’aménagement foncier au niveau de la Wilaya de Tanger permet d’affirmer :

- Un recours sans cesse au morcellement et au partage irrégulier des terrains soit entre les membres de la même famille ou au profit de personnes privées.

- Le partage non réglementaire des terrains immatriculés ;

- La vente en indivision des biens avec des parcelles de petites surfaces en dépit de l’article 38 de la loi 12-90 qui stipule que pour toute vente de terrain en indivision en absence d’un document d’urbanisme la superficie ne doit pas être inférieure à 2500 m² ;

- Les transactions foncières et immobilières annuelles sont en nette croissance ;

- L’établissement des actes adulaires malgré l’interdiction de ce genre de pratique par la loi 25-92 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements ;

- Prédominance nette des terrains non immatriculés dans le milieu rural.

Propositions de recommandations :

- Le recours à l’immatriculation d’ensemble (Obligation et gratuité).

- Le recours au remembrement des secteurs d’intérêt touristique ou industriel.

- La pénalisation des adouls qui dressent les actes afférents aux opérations de vente ou de partage des terrains sans l’accord préalable des autorités chargées de l’urbanisme.

- La mise en place d’un opérateur foncier public en vue de procéder à une opération d’aménagement foncier.

Préoccupations liées à la mise en œuvre des documents d’urbanisme :

Enjeux, moyens et contraintes :

Les documents d’urbanisme tels qu’ils sont définis par le législateur, constituent le cadre juridique qui réglementent les droits et les obligations des usagers de l’espace (Etat, collectivités, administrations, etc…).

La valeur d’un document d’urbanisme réside dans son opérationnalité mais également dans la capacité des instances concernées à assurer le cadre favorable pour son exécution. De ce fait, par la mise en œuvre, on cherche à atteindre un certain nombre d’objectifs tels que :

- Maîtriser le développement urbain des entités territoriales ;

- Permettre l’ouverture effective à l’urbanisation ;

- Permettre la concrétisation de la pratique de l’Etat en matière de développement des activités et des services vitaux.

Or, l’évaluation de la réalisation des anciens plans d’aménagement a fait ressortir un pourcentage de réaliser très faible pour ce qui concerne les espaces verts et certains équipements publics et socio-collectifs (moins de 20% en moyenne). Ce constat nous amène à poser de nouveau la question cruciale de la mise en œuvre des programmes prévus dans les documents d’urbanisme, qui risquent de rester lettres mortes si les mesures nécessaires à leur application ne sont pas prises dans les délais convenables.

Car, autre les déficits énormes qui en ont résulte en la manière cette situation a, également, porté préjudice à un grand nombre de propriétaires dont les terrains ont été gelés inutilement et pour longtemps.

On pourrait certes, évoquer l’existence de difficultés diverses pour justifier un tel constat :

- Difficultés de mobiliser des supports fonciers ;

- Insuffisances des moyens financiers des communes et administrations affectataires ;

- Carence de coordination entre prévisions des documents d’urbanisme et programmations sectorielles aux échelons local, régional, national, voir même supra-national pour les grands projets, en plus des mécanismes d’intervention qui diffèrent d’un acteur à l’autre ;

- Renchérissement des coûts de réalisation des équipements suite aux retards d’acquisition des terrains qui subissent la loi de la spéculation ;

- Impossibilité de reconduction des servitudes des équipements en cas de non acquisition des terrains lors de la durée de validité du plan d’aménagement.

Mais, on ne saurait trop insister sur le rôle du volet procédural dans cette question. C’est à dire l’importance capitale, pour l’ensemble des collectivités et délégations ministérielles concernées car la réalisation des équipements prévus par les plans d’aménagement d’acquérir les terrains qui leur sont réservés. Et il demeure évident que se sont les moyens de mise en œuvre qui faudrait mettre en exergue en vue d’assurer les meilleures conditions d’application des dispositions des documents d’urbanisme en général.