III- LA GESTION URBAINE :
III-1 Construction :
1- Interprétation de la problématique :
Le domaine de la construction fait l’objet de délais d’instruction aléatoires et des procédures complexes, ce qui constitue une source d’insécurité juridique et peut freiner les opérations nécessaires pour le développement économique local.
De même, la qualité architecturale et urbanistique n’est pas toujours, réellement, prise en compte aussi bien au niveau de la conception qu’au niveau de l’instruction des projets de construction.
Par ailleurs, le non respect des dispositions des normes et règlements en vigueur dans le secteur du bâtiment se répercute défavorablement sur la sécurité et la qualité des constructions, mettant ainsi des vies humaines et des biens matériels en danger.
Le déficit normatif et réglementaire de référence constitue des sources d’insuffisance en matière de qualité et de sécurité, tant au niveau de la conception, de la réalisation qu’au niveau des matériaux de construction et de leur mise en œuvre.
De même, l’absence de normes relatives à la construction en matériaux locaux notamment la terre, constitue l’une des difficultés majeures auxquelles se heurtent les différents intervenants, que se soient les administrations ou les professionnels, d’où le danger de voir disparaître dans les décennies à venir un patrimoine très valeureux et un savoir faire inestimable.
Le code envisagé devrait permettre d'asseoir une vision nouvelle en matière de gestion urbaine dépassant les limites des pratiques anciennes et aspirant à l'émergence d'agglomérations compétitives garantissant la qualité et la sécurité du cadre de vie.
2- Eléments d’orientation :
- Préciser les missions et les responsabilités des professionnels intervenant dans l’acte de bâtir notamment, les architectes et les ingénieurs spécialisés ;
- Adopter des références techniques portant sur la conception, la mise en œuvre, la qualité des produits et des procédés en fixant les niveaux de performance et ce, en conformité avec les exigences du marché ;
- Adopter des démarches permettant d'instruire les demandes d'autorisations de construire, avec souplesse et célérité surtout dans le monde rural ;
- Prévoir des dispositions exigeant l’élaboration en plus d’un règlement général de construction, des règlements communaux prenant en considération les spécificités de chaque zone ;
- Envisager une procédure spéciale pour certains travaux de faible importance.
3- Apports suggérés pour le projet de code :
- Généralisation de l’obligation du permis de construire à l’ensemble du territoire national indépendamment du découpage administratif ;
- Définition de procédures allégées pour les constructions individuelles dans le monde rural ;
- Une partie des pièces à présenter pour l’obtention du permis de construire peut être différée jusqu'à l’obtention d’un accord de principe et ce, dans des conditions fixées par voie réglementaire ;
- Adoption de dispositions spéciales pour le permis de construire, concernant les constructions à édifier dans les lotissements et les constructions répétitives, notamment, à travers la responsabilisation des architectes ;
- Le "permis de construire sous réserve" peut être délivré à charge pour l’administration de s’assurer d’un contrôle à posteriori ;
- Institution d’un modèle d’autorisation, d’un cahier de chantier et de modèles du permis d’habiter et du certificat de conformité, fixés par voie réglementaire ou administrative ;
- Institution d’un permis d’urbanisme qui contrôle la conformité aux règlements d’urbanisme et qui est décliné par l’agence urbaine ;
- Le permis de construire est décliné par le conseil communal et contrôle la conformité aux règles de construction et de sécurité ;
- La différentiation des procédures selon la taille, la nature et l’utilisation de la construction et définition des délais de délivrance des permis selon les cas ;
- Institution du permis de démolir et de rénover des constructions ou des façades.
III-2 Contrôle et sanctions :
1- Interprétation de la problématique :
La gestion quotidienne du mouvement de la construction reste souvent entachée de dysfonctionnements consistant essentiellement en l’occupation du domaine public, dépassement des hauteurs autorisées, densification et changement de zoning...
Ces infractions qui constituent une menace pour la sécurité des citoyens et compromettent l’harmonie du paysage urbain, sont liées à l’inefficacité de certaines formes d’intervention, notamment en matière de contrôle et de sanctions. Ceci peut être illustré à travers quelques constats significatifs suivants :
- Procédures de contrôle et d’application des mesures coercitives complexes et lentes et en déphasage par rapport au mouvement rapide de la multiplication des infractions notamment, concernant le développement de l’habitat non réglementaire ;
- Difficultés d’application des mesures coercitives sur le terrain et d’identification des contrevenants ;
- Imprécision dans la fixation des délais d’envoi des procès-verbaux de constat et de dépôt de la plainte au tribunal ;
- Non application de certaines mesures prévues par la loi en vigueur en matière de contrôle et de répression des infractions de l’urbanisme ;
- Certains actes ne sont pas encore incriminés (reprise des travaux ayant fait l’objet d’un ordre d’arrêt, vente ou location de constructions ne présentant pas de garanties de sécurité...etc.) ;
- La mission de contrôle n’est pas très bien délimitée ;
- Insuffisance de la formation inculquée aux agents chargés de la constatation des infractions, engendrant des vices de forme dans la rédaction des procès-verbaux de constat et affaiblissant leur force probante.
Des contrevenants récidivent malgré les efforts de dissuasion déployés. De ce fait, la réforme du système de contrôle et de répression des infractions devrait adopter des mesures à la fois incitatives et coercitives pour mettre un terme aux différents dépassements et infractions en matière de construction et d’urbanisme.
2- Eléments d’orientation :
- Prévoir dans le nouveau texte du code d’urbanisme le principe d’incompatibilité entre compétences d’autorisation et contrôle afin d’instituer un vrai contrepoids entre différents intervenants en la matière ;
- Regrouper l’ensemble des intervenants dans la constatation des infractions dans un organe "police d’urbanisme" placé sous la supervision du procureur du Roi ou du gouverneur de la préfecture ou de la province concernée ;
- Adopter un système de sanction basé sur :
* Une procédure claire ;
* Des sanctions rigides et plus coercitives ;
* Une exécution rapide et efficace des mesures et des sanctions ;
- Améliorer l’efficacité du contrôle et préciser la répartition des responsabilités entre les différents intervenants ;
- Inciter les différents intervenants à assumer les responsabilités précises qui leur sont dévolues pour faire face aux différentes violations et infractions et instituer des sanctions à leur encontre, en cas de manquement à leur devoir ;
- Améliorer les procédures de transmission des procès verbaux de constat des infractions et de notification des décisions judiciaires.
3- Apports suggérés pour le projet de code :
- Les infractions sont constatées par :
* les officiers de police judiciaire ;
* les agents commissionnés à cet effet par une seule autorité administrative.
- Mise en place d’actions plus sévères et coercitives à l’encontre des contrevenants, notamment pour :
* La construction sans permis de construire ;
* La construction dans des zones interdites à l’urbanisation ou sur le domaine public ;
* La violation des normes concernant la stabilité et la solidité de la construction.
- Renforcement du contrôle et des sanctions contre les infractions particulièrement dans les zones d’intérêt majeur (zones à risque, équipements collectifs, voies d’accès) ;
- Institution d’un modèle de procès verbal de constatation des infractions afin d’éviter d’éventuels vices de forme qui conduisent au rejet des actions publiques ;
- Sanction des fonctionnaires ou des agents publics, quelque soit leur rang, qui ont facilité la commission des infractions ;
- Institution d’un droit de recours pour le citoyen.
III-3 L’exception en matière d’urbanisme :
1- Interprétation de la problématique :
L’exception en matière d’urbanisme existe dans toutes les juridictions. Plus les documents sont contraignants, plus le recours à l’exception est important soit pour, répondre à des exigences de développement économique, soit pour accompagner des mutations sociales ou comportementales.
La dérogation constitue, aujourd’hui, une forme de gestion qui est en phase de se substituer, progressivement, à l’absence de dispositif de révision et d’adaptation des documents d’urbanisme, qui est certes prévu par la loi, mais qui est rarement mis en œuvre.
La procédure dérogatoire, bien que instituée par une simple circulaire, a permis de corriger un grand nombre d’incohérences dans les plans d’aménagement et a contribué au déblocage des projets d’investissement en souffrance. Toutefois, il n’est pas exclu que certaines dérogations puissent avoir des conséquences négatives sur le paysage urbain, notamment :
- Discontinuités spatiales et perturbation du processus d’urbanisme normal de certaines villes ;
- Sur-densification des tissus urbains, sans tenir compte des proportions architecturales et des dispositions techniques ;
- Déficit en équipements collectifs, places publiques et espaces verts suite à la suppression des superficies qui leur ont été réservées ;
- Dévalorisation du patrimoine historique de certaines villes ;
- Impact négatif sur l’environnement…etc.
Par ailleurs et dans certains cas, la dérogation constitue un moyen régulateur des infractions urbanistiques par rapport aux dispositions des documents d’urbanisme.
2- Eléments d’orientation :
- Intégrer l’exception en matière d’urbanisme en considérant la nature des projets et en définissant les critères d’éligibilité et le type de dérogation, tout en prenant en compte les spécificités régionales et locales ;
- Imposer certaines limites à ne pas dépasser, telles la vocation des secteurs prévus par les documents d’urbanisme, les équipements, les espaces verts, les lieux publics et les dispositions techniques et architecturales ;
- Imposer une étude d’impact urbanistique et environnemental préalable à l’octroi de l’exception, à la charge du pétitionnaire pouvant être assimilée à une « étude sectorielle » ;
- Introduire dans le système de l’exception, le principe du partage équitable des plus-values foncières (cession gratuite des terrains, construction des équipements d’intérêt général, aménagement des espaces libres...etc.) ;
- Assurer en parallèle, des procédures réglementaires souples d’adaptation et de réajustement des documents d’urbanisme, notamment, sous forme d’études sectorielles dans des délais courts.
3- Apports suggérés pour le projet de code :
- Permettre, dans des cas exceptionnels ou de force majeure, de faire exception de tout ou partie du code, pour des secteurs ou des territoires bien délimités ;
- Introduire la possibilité de la révision partielle des plans d’aménagement sans procéder à l’enquête publique, quand les droits des tiers ne sont pas touchés ;
- Prévoir un système de dérogation strictement local, tout en mettant en place des procédures selon la nature de la dérogation ;
- Intégrer la mise en cohérence des documents d’urbanisme suite à l’octroi d’une dérogation ;
- Faire taxer les dérogations ou prévoir des contreparties pour la collectivité.