IV- LA PROBLEMATIQUE FONCIERE :
1 - Interprétation de la problématique :
Les problèmes que pose le foncier aujourd’hui, notamment vis-à-vis de l’urbanisme, résident dans la complexité des régimes juridiques, la multiplicité des statuts fonciers, la faible couverture par l’immatriculation, défaut de mise à jour de la mappe…etc.
La prise en compte de la dimension foncière est omniprésente dans les textes législatifs relatifs à l’urbanisme, ces textes conçoivent l’urbanisme comme étant un catalyseur de l’apurement de l’assiette foncière. En effet, aucun projet de lotissement ne peut être reçu et autorisé si le terrain n’est pas immatriculé ou en cours d’immatriculation.
Par ailleurs, les prévisions des documents d’urbanisme tiennent rarement compte du statut foncier et de l’état parcellaire du sol. Ils contribuent aussi à une mauvaise distribution de la plus-value foncière.
La seule disposition en terme d’action foncière prévue par les documents d’urbanisme est celle concernant les zones de réserve stratégique. Cette disposition avait pour but de soumettre les zones les plus sensibles à l’urbanisation au contrôle et à l’observation du phénomène d’urbanisation. Très peu de ces zones ont été mises en valeur, elles ont surtout joué le rôle de « zone d’aménagement différé ».
D’un autre côté, la procédure d’expropriation étant très complexe, la réserve foncière publique disponible insuffisante et les outils opérationnels pour mobiliser les terrains à urbaniser absents, le foncier se présente, ainsi, plus comme un facteur dissuasif qu’incitatif.
2- Eléments d’orientation :
- Quelles sont les mesures à mettre en œuvre pour que le foncier ne soit plus une entrave et puisse répondre aux besoins et exigences économiques et sociales ?
- Comment permettre une urbanisation cohérente dans une situation foncière complexe ?
- De quelle manière opérer une meilleure distribution des plus-values foncière, notamment pour la prise en charge du coût de l’urbanisation ?
- De quelle manière garantir une optimisation de l’utilisation du sol urbain et périurbain ?
- La propriété du sol en elle-même, ne devrait pas constituer une préoccupation de l’urbanisme, à l’exception de l’emprise du domaine public et des équipements collectifs ;
- Le code de l’urbanisme ne doit pas se substituer à la loi de l’immatriculation foncière, même si cette dernière doit être un objectif stratégique ;
- Dissocier les autorisations administratives du statut de propriété ;
- Définir un certain nombre d’outils d’orientation foncière pour pouvoir encadrer une politique foncière urbaine ;
- Donner à la collectivité la possibilité de procéder à l’expropriation –pour cause d’utilité publique- des terrains libres au sein des tissus urbains et qui font l’objet de litiges ;
- Prévoir une procédure d’expropriation rapide des terrains objet de projets destinés à la résorption de l’habitat insalubre ;
- Garantir la réservation du foncier destiné aux équipements publics dans le cadre des lotissements ;
- Prévoir des règles permettant la régulation du marché foncier et celles relatives à l’expropriation et à la préemption.
3- Apports suggérés pour le projet de code :
- L’immatriculation foncière est à dissocier des autorisations de lotir ;
- Le plan d’aménagement prévoit des zones d’aménagement foncier et des zones de projet, notamment, celles dont l’aménagement fait l’objet d’un régime juridique particulier ou de modalités de mise en œuvre particulières (aménagement concerté ou négocié, rénovation et renouvellement urbains…etc.) ;
- Les différentes zones d’aménagement foncier sont distinguées en fonction des logiques et mécanismes auxquels elles obéissent, tout en précisant dans chacune des dispositions, les droits et obligations des propriétaires en amont de l’opération :
* Zone de surveillance foncière : déclaration d’utilité publique à travers laquelle l’Etat se donne les possibilités d’agir selon le phénomène d’urbanisation observé ;
* Zone d’intérêt stratégique : elle est délimitée sur la base d’un projet identifié et programmé ;
* Zone de réserve stratégique qui doit être constituée par l’Etat, à condition d’avoir une orientation foncière sur la zone (expropriation, remembrement ...etc.), et une réglementation avec possibilités de négociation ;
* Zone d’intervention publique pour répondre à un certain nombre d’obligations (production de logements sociaux, vocation spécifique ...etc.), selon un délai précis.
- Le lotisseur contribue gratuitement aux réservations foncières destinées aux équipements collectifs conformément aux dispositions prévues par la grille des équipements approuvée par voie réglementaire.
V- LES INSTITUTIONS EN CHARGE DE L’URBANISME :
1 -Interprétation de la problématique :
L’urbanisme repose nécessairement sur une plate forme institutionnelle. La difficulté de sa mise en place réside dans le caractère transversal de la politique urbaine. Un cadre adapté au contexte de développement urbain, palliant aux dysfonctionnements actuels du système d’acteurs urbains (chevauchement d’attributions, de coordination, absence de concertation et manque de vision globale, défaillances…etc.) est nécessaire.
Les changements enregistrés au niveau national en matière de gestion des territoires appellent des actions rationnelles et concertées en terme de planification et de gestion urbaines, dans le cadre d’une gouvernance efficiente.
La nouvelle configuration du champ institutionnel appelle plusieurs questionnements par rapport au contenu du code de l’urbanisme :
La refonte des dispositions de la législation en vigueur peut se faire à travers un certain nombre d’orientations majeures, et notamment :
- Définition des missions des conseils communaux, des autorités et des instances locales, des agences urbaines, de l’autorité gouvernementale en charge de l’Urbanisme, et ce par rapport aux actions principales suivantes :
* Elaboration, approbation, révision et mise en œuvre des documents d’urbanisme ;
* Elaboration et suivi des opérations d’aménagement ;
* Gestion urbaine (autorisations, contrôle et sanction, octroi de mesures dérogatoires…).
- Adoption de dispositions permettant aux acteurs locaux, notamment les conseils communaux, d’avoir une réelle prise de décision sur leur territoire par le biais d’une décentralisation accrue de la programmation et du montage de projets urbains locaux ;
- Eclaircissement des rapports et circuits d’information, d’orientation et d’appui entre le local et le central ;
- Adaptation des outils réglementaires d’ordre stratégiques et opérationnels au système de l’unité de la ville ;
- Incitation de la participation privée et de la société civile;
- Responsabilisation des conseils communaux et autorités locales en leur attribuant des rôles de constatation et de suivi des infractions urbaines ;
- Promouvoir des réseaux de formation aux questions de l’urbanisme pour les élus et les techniciens des entités locales.
3- Apports suggérés pour le projet de code :
- Assurer, dans le cadre des documents d’urbanisme, la coordination de toutes les actions de planification urbaine émanant des différents intervenants (administration, établissements publics, collectivités locales ou particuliers) ;
- Introduire au niveau du plan d’aménagement des dispositions d’urbanisme opérationnel et participatif ;
- Renforcer le rôle de l’agence urbaine en tant qu’instrument technique d’appui, d’aide à la décision auprès des communes et d’encadrement du développement urbain ;
- Généraliser le guichet unique en matière de gestion urbaine à toutes les préfectures et provinces du Royaume ;
- Mettre en place une agence d’exécution qui assurera la coordination et dans certains cas, la réalisation des programmes de rénovation et de renouvellement urbains ;
- Créer un observatoire urbain pour le suivi des opérations de rénovation et de renouvellement urbains ;
- Instituer une entité pour assurer la coordination et la mise en cohérence des stratégies d’intervention des différents départements ministériels en matière de politique de planification urbaine.
VI- LA MISE EN ŒUVRE DE L’URBANISATION :
1 -Interprétation de la problématique :
Les différentes formes d’urbanisation que connaît le Maroc, basées essentiellement sur l’extension des périphéries de villes et à moindre échelle sur la transformation de tissus existants, entraînent des surcoûts considérables en matière de mise en oeuvre et de gestion urbaines.
La péri-urbanisation comme principale forme de croissance et de développement urbain au Maroc, s’est produite sans aucune maîtrise des systèmes économiques et financiers devant la prendre en charge ou l’anticiper.
Cette forme d’expansion périphérique et horizontale, généralisée à la majorité des villes dont les besoins et les formes d’évolution sont mal maîtrisés, nécessite aujourd’hui une lourde charge de gestion, d’équipement et de développement.
Des besoins non quantifiés au départ se font de plus en plus ressentir. Ils appellent une constante recherche de sources de financement, notamment, en matière d’infrastructure de liaison et de desserte, d’alimentation en eau potable et d’évacuation des eaux usées, de collecte et de gestion des déchets solides, et également, en matière d’équipement de superstructure.
L’objectif aujourd’hui est de réduire et d’optimiser les coûts générés par l’urbanisation et de maîtriser les différents mécanismes de financement du développement urbain et ce pour corriger les principales défaillances suivantes :
- Surévaluation des besoins socio-économiques de développement dans le cadre de la planification « classique » ;
- Absence de critères d’évaluation du coût de mise en œuvre que ce soit dans le cadre de la planification réglementaire ou du coût induit par "la restructuration" des zones d’urbanisation non réglementaire ;
- Absence de répartition des charges de la mise en oeuvre des documents d’urbanisme entre les intervenants qu’ils soient publics ou privés ;
- Insuffisance des ressources des collectivités locales et celles de l’Etat pour la prise en charge de l’urbanisation des territoires ;
- Insuffisance des mécanismes de contribution du secteur privé au coût de l’urbanisation.
2- Eléments d’orientation :
La prise en considération de la mise en œuvre et de l’accompagnement de l’urbanisation dans le code de l’urbanisme pourrait consister à :
- Evaluer les coûts de la conception envisagée et de mise en œuvre des documents d’urbanisme et permettre l’adhésion des différents partenaires ainsi que leur engagement à leur prise en charge ;
- Instaurer une contribution des opérateurs économiques en contrepartie des plus-values créées par un document d’urbanisme ;
- Proposer des formes de partenariat public/privé, permettant aux secteurs public et privé de procéder à des réalisations communes en matière de développement urbain ;
- Revoir les formes classiques d’urbanisation notamment, les opérations de lotissements, afin de systématiser l’économie foncière et des équipements, en optimisant les formes d’occupation du sol et en encourageant l’innovation et la créativité dans ce domaine ;
- Ouvrir la ville à toute forme d’urbanisation respectueuse de la sécurité du citoyen et s’inscrivant dans le cadre de développement durable.
3- Apports suggérés pour le projet de code :
- Le plan d’aménagement doit être accompagné d’un programme d’exécution des principales opérations d’infrastructure et d’équipements socio-collectifs et d’une évaluation du coût de leurs réalisations ;
- L’intervention privée dans la mise en œuvre de certains équipements doit être encouragée ;
- La précision de la répartition des rôles et des responsabilités entre les multiples intervenants dans la mise en œuvre et la gestion urbaines ;
- Différentes sources et formes de financement (FEC, INDH, investissements publics, subventions soumises à des contreparties ou de prêts bonifiés...etc.) sont à envisager pour l’intervention dans les tissus existants.
VII – L’HABITAT ET LE LOGEMENT SOCIAL :
1 - Interprétation de la problématique :
Le Maroc est engagé, depuis le début du siècle, dans un processus de croissance urbaine rapide ayant comme impacts majeurs, d’une part, un accroissement des déficits en logements estimés à près de 700 000 unités et, d’autre part, la persistance de l’habitat insalubre sous des formes et des tailles différentes.
Ce type d’habitat, selon le dernier dénombrement de 2001 abritait près de 18 % des ménages urbains, se répartissant comme suit :
- Bidonvilles : 262.000 ménages y logent en 2001 ou 270.000 estimés actuellement ;
- Quartiers non réglementaire (QNR) : Près d’un millier de quartiers sont recensés et 520.000 ménages y résidaient en 2001 ;
- Tissus ou bâtiments anciens vétustes et souvent surdensifiés: Parmi eux, les logements menaçant ruine concernaient près de 90.000 ménages en 2000.
Face à cette situation, et conformément aux Hautes Directives Royales, le Gouvernement a arrêté une nouvelle stratégie basée sur la mobilisation globale de tous les acteurs concernés, à travers le partenariat et la contractualisation avec l'ensemble des parties prenantes, et ceci, à toutes les phases des programmes en vue de la mise à niveau des villes, à travers la lutte et la prévention de l’habitat insalubre.
Des programmes nationaux de grande envergure en matière de résorption et prévention, notamment programme "Villes Sans Bidonvilles", ont été engagés, nécessitant la mobilisation d'importants moyens fonciers et budgétaires et la mise en place d'instruments financiers et institutionnels adaptés.
L’objectif étant la réponse aux besoins en habitat adapté quantitativement et qualitativement à des ménages à faibles revenus et leur insertion sociale par l’amélioration des conditions d’accès aux services et équipements publics.
2- Eléments d’orientation :
- Le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande en logement dû essentiellement à la conjugaison de plusieurs entraves aux niveaux foncier, financier, normatif,… interpelle l’adoption d’un certain nombre de mesures que le présent code doit faire ressortir à travers des dispositions portant sur :
* La définition de périmètres d’habitat insalubre ;
* La définition de périmètres d’intervention de résorption ;
* La mise en place d’un cadre juridique adéquat pour la réhabilitation des constructions menaçant ruine ;
* La normalisation du logement social en tenant compte des paramètres de base (normes en terme de construction, d'équipement et d’utilisation du sol) ;
* La mise au point d’un cadre juridique adéquat pour l’aménagement progressif ;
* La procédure exceptionnelle accélérée d’expropriation.
- L’accompagnement des programmes de résorption selon les modes d’intervention en matière de :
* Restructuration : en dotant les bidonvilles pouvant être intégrés au tissu urbain, en équipements d’infrastructure nécessaires et de régulariser leur situation urbanistique et foncière ;
* Recasement : en permettant à certains ménages des bidonvilles l’accès à la propriété de lots d’habitat social, dans le cadre de lotissements à équipement progressif ;
* Relogement : en encourageant un partenariat envisagé essentiellement avec les promoteurs privés portant sur la réalisation de logements à faible VIT.
- L’engagement des différentes parties concernées par la mise en œuvre des projets de résorption des bidonvilles ;
- L’intégration des quartiers d’habitat non réglementaire dans le tissu urbain à travers des actions impliquant l’ensemble des intervenants concernés, dans le cadre d’une vision globale.
3- Apports suggérés pour le projet de code :
- Prévoir des lotissements dont les travaux d’équipement peuvent être réalisés de manière progressive selon des conditions fixées d'un commun accord entre la commune et le pétitionnaire ;
- Introduire la possibilité d’intégration des lotissements irréguliers en prenant en considération les volets d’ordre technique, foncier, financier et institutionnel ;
- Affecter, au niveau des documents d’urbanisme, des zones dédiées à l’habitat et en particulier l’habitat social de faible VIT ;
- Adopter des mécanismes légaux pour initier et encadrer les secteurs d’aménagement négocié (SAN), ayant pour objectif notamment, de répondre à la forte demande en logement et à l’insuffisance en équipements d'infrastructure et de superstructures.
- Doter toute zone urbaine se trouvant en dessous du niveau urbain moyen national, d’un plan de rénovation et de renouvellement urbains (PRRU) (voir le volet concernant la rénovation et le renouvellement urbain) ;
- Prévoir le financement nécessaire pour l’amélioration de l’habitat et des constructions, la réhabilitation et les actions d’urgence.
VIII- LE ROLE DE L’URBANISME DANS LA CREATION DE RICHESSES :
1- Interprétation de la problématique :
Dans un contexte caractérisé par la globalisation des économies où les villes et les grandes métropoles jouent un rôle déterminant, le Maroc ne peut être compétitif alors que son espace urbain accumule des déficits multiples, au niveau de l’attraction des investissements et la production de richesse, du développement et de la recherche, du cadre et de la qualité de vie urbaine, de la protection et la mise en valeur du patrimoine, du respect de l’environnement…etc.
Cette situation est considérée comme un lourd handicap que l'actuel Gouvernement s'est fixé comme objectif de résorber par une politique volontariste d’encouragement des investissements.
Des réformes ambitieuses ont été engagées dans cette perspective notamment, la poursuite d’un vaste programme de privatisation et la gestion déconcentrée de l’investissement, l’implication directe du fonds Hassan II…etc. Mais ces actions seraient insuffisantes, si elles n’étaient pas accompagnées d’actions sectorielles adaptées.
Pour relever le défi de la mondialisation et accélérer l’insertion du pays dans l’économie internationale, le secteur de l’urbanisme doit être appréhendé, de plus en plus, à travers une approche durable. Il doit désormais constituer un levier pour la création de richesses ainsi que pour la promotion d’un cadre de vie urbain attractif.
2- Eléments d’orientation :
- Adopter une vision stratégique pour l’amélioration de l’attractivité aux investissements à fort potentiel, ainsi que la consolidation et le développement des investissements réalisés ;
- Favoriser le développement d’un environnement institutionnel plus sécurisant selon une stratégie qui vise la déconcentration en évitant les chevauchements ou éparpillements des efforts ;
- Simplifier et assouplir les dispositions des documents d’urbanisme pour permettre plus de mixité des tissus, d’encourager le développement d’activités économiques et de promouvoir le patrimoine urbain, culturel et naturel ;
- Adopter de nouveaux mécanismes de mise en œuvre, de suivi et de gestion des projets d'investissement ;
- Avoir une approche plus volontariste de mise à niveau urbaine, notamment en matière de lutte contre l’habitat insalubre, de promotion de l’emploi et de l’habitat social, de rénovation et de renouvellement des tissus existants ;
- Alléger la réglementation et renforcer une approche basée sur des projets de territoire et des "projets urbains" ;
- Encourager la participation et la concertation avec les principaux acteurs notamment, les promoteurs, les associations professionnelles et la société civile.
3- Apports suggérés pour le projet de code :
- Le plan d’aménagement détermine les actions d’aménagement qui sont, non seulement de l’œuvre de l’administration, des établissements publics ou des collectivités locales, mais aussi des particuliers, en déterminant des dispositions qui favorisent l’urbanisme opérationnel et participatif, notamment :
* les encouragements au profit des promoteurs immobiliers afin de les inciter à prendre part aux projets d’intégration des agglomérations ou la mise en œuvre d’opérations urbanistiques à objectifs déterminés telles que les projets d’habitat social, les zones d’activités économiques ou celles relatives au relogement des habitants occupant des zones d’habitat précaire ;
* un programme d’exécution des principales opérations et leur montage financier, ainsi qu’une banque de projets, tout en définissant les priorités de leur exécution ;
* les périmètres des secteurs d’aménagement négocié, des secteurs à intégrer, à rénover ou à renouveler, tout en précisant la nature des opérations à mener à cet effet ;
* les zones dont l’aménagement fait l’objet d’un régime juridique particulier ou dans lesquelles l’Etat ou les collectivités locales peuvent constituer des réserves foncières, en vue de réaliser des objectifs économiques et sociaux.
- Associer le public notamment les associations, les propriétaires et les partenaires concernés, en leur permettant de déposer leurs propositions dès la publication de l’arrêté de mise à l’étude d’un plan d’aménagement ;
- Le lotisseur doit réaliser ou réserver un certain pourcentage du projet pour l’ensemble immobilier.
IX- LA QUESTION DU PATRIMOINE :
1- Interprétation de la problématique :
Dans beaucoup de pays, le patrimoine constitue un levier privilégié de promotion et de développement des villes et des territoires. L’héritage patrimonial séculaire du Maroc connaît, au cours des cinq dernières décennies, une très grande dégradation et dévalorisation. Il constitue, de plus en plus, des espaces d’insalubrité qui posent des problèmes aux niveaux de l’urbanisme et de l’habitat.
Souvent, les actions d’aménagement urbain effectuées sur les tissus existants se limitent à leurs aspects extérieurs ou à la restauration ponctuelle de monuments.
Les documents d’urbanisme tels qu’ils sont élaborés se préoccupent principalement de l’aspect protectionniste des tissus anciens qu’ils ont tendance à délimiter souvent de façon sommaire, sans expliquer en quoi consistent les actions de sauvegarde qui s’y imposent.
Les tissus anciens voient leurs activités régresser et dégénérer en l’absence d’une redynamisation comme solution durable du phénomène de leur vieillissement. Les études architecturales actuelles, qui servent de référence, d’outils et de guides d’action d’intervention n’ont aucune base juridique.
Comment l’urbanisme doit-il prendre en charge la question du patrimoine, dans un contexte juridique et institutionnel approprié et cohérent ?
2- Eléments d’orientation :
- L’intervention sur le patrimoine doit se faire dans un cadre général relevant de l’urbanisme opérationnel selon une approche qui vise le développement économique, social et culturel, tout en prenant en considération les aspects juridiques, institutionnels, fonciers, économiques et sociaux ;
- Cette intervention doit être basée sur une forme juridique, en définissant notamment, son champ d’action, son contenu et ses objectifs qui consistent, essentiellement à :
* améliorer les conditions de vie et d’habitabilité dans les tissus anciens ;
* les revaloriser et les redynamiser en prenant en considération leurs spécificités et leurs potentialités ;
* préserver leur identité architecturale.
3- Apports suggérés pour le projet de code :
Il est proposé ce qui suit :
- Les documents d’urbanisme délimitent les zones de rénovation et de renouvellement urbains ainsi que les secteurs à sauvegarder et ceux à protéger, et fixent les orientations générales relatives à leur intégration, à leur développement et à la protection de leur patrimoine ;
- Un plan de sauvegarde et de développement est établi pour des secteurs dits "secteurs de sauvegarde et de développement", qui présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et le développement. Ce plan a pour objet, notamment de :
* Fixer les orientations et les conditions de protection et de développement des sites urbains historiques ;
* Définir pour chaque bâtiment à restaurer, le programme des travaux à réaliser dans un délai qu'il fixe ;
* Préciser les droits et obligations des locataires et occupants des immeubles faisant l'objet des travaux prévus dans le cadre du programme de sauvegarde et de développement.
- Les secteurs de sauvegarde et de développement peuvent être créés et délimités par décision de l'autorité administrative, après consultation ou sur proposition de la ou des collectivités locales intéressées.
X- LA QUALITE ARCHITECTURALE ET LE PAYSAGE URBAIN :
1- Interprétation de la problématique :
La forte croissance urbaine qu’a connue notre pays lors des dernières décennies a rompu plusieurs équilibres structurels et a révélé l’incapacité de la planification urbaine à susciter une production architecturale et urbaine de qualité.
Si ce désordre architectural et urbanistique est dû au rythme accéléré du développement urbain, il est aggravé par des actes de construire et d’aménager soumis à un déterminisme administratif et réglementaire, sans considération des spécificités locales et régionales.
Malgré plusieurs tentatives ponctuelles d’embellissement entreprises pour rehausser la qualité architecturale du cadre bâti, le constat négatif persiste. La situation de nos paysages urbains reste préoccupante et interpelle pouvoirs publics et usagers.
Les nouvelles formes de consommation de l’espace (commerce, loisirs et divertissements ...etc.) associées à la nouvelle manière d’utilisation du temps (horaire continu), le citoyen a tendance de plus en plus à s’approprier l’espace urbain.
Le Projet de code devra définir des orientations susceptibles de stimuler et de catalyser la qualité architecturale et urbaine et ce, à travers :
- Un cadre institutionnel précisant les tâches et la nature des acteurs ainsi que les moyens de coordination des actions ;
- Un cadre financier précisant les moyens à mettre en œuvre et la participation des différents acteurs ;
- Un cadre organisationnel afin de faciliter les interventions aux associations syndicales des propriétaires en coordination avec le pouvoir public et instances élues.
2- Eléments d’orientation :
- Inciter à la qualité et la diversité du paysage urbain en encourageant la mixité urbaine et la créativité ;
- Limiter les règlements d’aménagement aux aspects généraux et laisser suffisamment de marge à la conception architecturale ;
- Améliorer la qualité de la composition architecturale, urbanistique, paysagère et environnementale des opérations d’aménagement et prendre en considération les spécificités régionales et locales ;
- Mettre en place des dispositifs de suivi, de régulation et d’évaluation accompagnant le processus de mise en œuvre des dispositions des documents d’urbanisme ;
- Identifier des zones prioritaires d’intervention, avec des projections de dispositifs préventifs, opérationnels, financiers et fiscaux ;
- Mener des actions opérationnelles de sensibilisation et d’information qui incitent à la contribution, à l’amélioration de la production architecturale et oeuvrent à la valorisation des paysages ;
- Impliquer les professionnels.
3- Apports suggérés pour le projet de code :
- Le document d’urbanisme doit prévoir des opérations de mise à niveau urbaine (requalification, renouvellement, rénovation, reconversion, restructuration), qui constituent des outils d’amélioration du paysage urbain.
- L’autorisation de lotir doit respecter :
* La vocation du site et la qualité des paysages ;
* Les dispositions et normes prévues par les règlements de construction ;
* Le taux de mixité urbaine.
- Joindre aux documents relatifs à la conception urbanistique et architecturale du lotissement, les plans masses de quartiers et leur volumétrie ;
- Intégrer les lotissements irréguliers qui ne sont pas situés sur des sites à risque ou à proximité des services et équipements publics sensibles tels que les aéroports…
XI- L’ENVIRONNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT DURABLE
1 - Interprétation de la problématique :
Le développement urbain engendre des pressions importantes sur l’environnement. La qualité de vie des citoyens et l’équilibre des écosystèmes sont les premiers à en souffrir.
Les agglomérations connaissent des problèmes aigus qui consistent essentiellement en une consommation d’espaces au dépend du patrimoine naturel, une congestion urbaine et des nuisances au niveau des grandes villes avec tous les impacts qu’elles impliquent sur la santé humaine (bruit, pollution atmosphérique, déchets, automobile,…etc.).
Si les aspects environnementaux sont souvent pris en compte par la planification urbaine, la mise en œuvre souffre de la défaillance au niveau de la gestion locale, d’une part, et de l’insuffisance des moyens financiers mis en place à cet effet par la puissance publique, d’autre part.
Le développement des villes, actuellement, privilégie les aspects socio-économiques et d’infrastructures du fait du lourd déficit qu’elles connaissent, au détriment de l’environnement et de la qualité de vie. Sans projet d’aménagement volontariste, des sites naturels deviennent souvent le lieu de décharges sauvages ou de développement de l’habitat insalubre qui dégradent le paysage et portent atteinte aux équilibres environnementaux.
La planification urbaine seule, ne pourra jamais résoudre tous les problèmes de l’environnement liés à l’urbanisation des territoires, ce qui nécessite des outils incitatifs intégrant le développement durable comme levier de développement et de production de richesses.
2- Eléments d’orientation :
- La planification urbaine doit s’inscrire dans le cadre d’un développement urbain durable, en adoptant des mesures d’anticipation, de prévention et de conservation, à même de diminuer les impacts négatifs de l’urbanisation et d’augmenter l’attractivité et la viabilité des espaces urbains produits ;
- Afin d’améliorer le cadre de vie dans nos villes, la planification doit être accompagnée d’un projet de développement durable qui dressera les orientations pour préserver l'environnement.
3- Apports suggérés pour le projet de code :
- Sauvegarder les zones sensibles, les espaces menacés, les zones vulnérables aux inondations, pollution … ;
- Favoriser la qualité urbaine et architecturale (les quartiers à réhabiliter ou à restructurer, les sites archéologiques à préserver…).
- Les documents d’urbanisme doivent :
* Fixer les zones à protéger pour des raisons d’ordre environnemental ;
* Déterminer le plan vert comprenant les documents graphiques et écrits relatifs aux principaux espaces verts à créer, à classer, à protéger ou à mettre en valeur ;
* Disposer d’études sectorielles permettant de mieux apprécier les enjeux environnementaux et de mieux orienter le développement urbain (cartes d’aptitude à l’urbanisation, cartes de vulnérabilité aux inondations, à la pollution…etc.).
- Un plan de protection spécifique peut être établi pour les secteurs à protéger pour des considérations environnementales ou naturelles. Ce plan comportera un programme de développement, des plans d’actions, de financement, de gestion et de mise en oeuvre, ainsi que les règlements concernant l’aménagement de l’espace conformément aux orientations du document d’urbanisme de la zone concernée mais plus détaillés ;
- Lorsque le lotissement se trouve dans un site sensible (nappe phréatique, site d’intérêt biologique, site classé…) et à chaque fois que cela est nécessaire, le dossier de demande d’autorisation de lotir doit être accompagné d’une étude d’impact du projet sur l’environnement ;
- Pour toute opération de lotissement ou de réalisation d’opérations immobilières, l’alimentation en eau potable et la garantie d’assainissement adéquat sont toujours exigées.