Table ronde sur le foncier
13 Juillet 2006
-Rapport de synthèse-
Dans le cadre de la préparation du code de l’urbanisme, une table ronde sur le foncier a été organisée par le Ministère délégué auprès du Premier Ministre chargé de l’habitat et de l’urbanisme le 13 Juillet 2006 au siège de ce ministère. L’axe central était le foncier urbain. Or, la maîtrise du sol étant à la base de toute les opérations d’urbanisme, et une politique urbaine cohérente implique donc d’assurer à l’aménageur ou au constructeur une préalable emprise sur ce sol. Mais une telle démarche se heurte à de nombreuses difficultés. Comment peut-on donc dépasser cet obstacle foncier ? Comment favoriser l’utilisation des sols urbains d’une manière qui soit conforme aux objectifs de la politique d’urbanisme ? Ainsi, pourraient être résumés ou reformulés les questionnements et attentes des organisateurs de cette table ronde.
Dans son mot d’ouverture, Monsieur Chorfi (Directeur Général de l’Urbanisme et de l’Architecture) a rappelé la complexité des règles régissant le foncier urbain et a informé l’assistance sur le processus d’élaboration du projet de code de l’urbanisme. Ainsi, après les assises régionales qui ont permis la réalisation d’un document de synthèse, et les missions à l’étranger qui ont été l’occasion d’ouverture sur diverses expériences, quatre thèmes de réflexion ont été dégagés. Parmi ces thèmes, le foncier qui constitue l’objet de cette première table ronde nationale.
Le rapport introductif de Monsieur Chiqri, du même ministère, qui couvrait l’ensemble des axes de cette table ronde a fourni une réflexion sur les conditions fondamentales que doit remplir le foncier pour qu’il soit favorable aussi bien pour les personnes publiques que privées, à savoir celles afférentes à la transparence, la sécurité, la mobilisation et au prix. Or, l’analyse de ces quatre conditions a permis de constater que notre pays fait face à une réalité foncière plurielle et complexe.
A travers les questionnements qu’il a posés il a, en outre, relevé quelques paradoxes, des dysfonctionnements et de nombreux problèmes qui caractérisent le foncier urbain. Ces questionnements s’articulent autour des axes suivants :
- les ajustements à introduire pour l’élimination des règles qui excluent les terrains concernés par les divers statuts fonciers ;
- comment mobiliser avec plus d’envergure le foncier non immatriculé ?
- ne devient-il pas impérieux, aujourd’hui, de rendre l’immatriculation foncière obligatoire et généralisée ou au moins simplifier ses règles et en faire un chantier d’une grande priorité qui se réalise à grande échelle ou tout au moins dans des territoires à déterminer ?
- comment optimiser le rôle et l’apport du cadastre national ?
- la nécessité d’un système centralisé permettant d’acquérir les terrains réservés aux administrations publiques ;
- le recours à des formules tels que le remembrement urbain ou le remaniement foncier, ainsi qu’à des mesures pour combattre la flambée des prix ;
- la nécessité de réformer la procédure de l’expropriation en introduisant des règles et une procédure exceptionnelles appropriées aux objectifs de l’urbanisme ;
- au lieu de l’expropriation des sols, envisager de nouveaux moyens tels que le partenariat et la participation des propriétaires fonciers aux projets ;
- approfondir la réflexion sur les mécanismes à introduire afin d’optimiser et rationaliser l’utilisation du sol, notamment par la réduction des normes des équipements et de celles de la construction ;
- la création de nouvelles structures et procédures au niveau régional et local et la reconnaissance d’un droit de préemption aux collectivités locales ;
- décharger l’administration chargée de l’instruction des demandes d’autorisation de lotir et de construire du contrôle des aspects fonciers de ces demandes ;
- envisager une procédure d’immatriculation appropriée aux terrains non immatriculés ayant fait l’objet d’une demande d’autorisation de lotir.
Les communications qui ont été présentées ont porté sur les projets de refonte préparés par les différents départements ministériels directement concernés par la question foncière.
Ainsi, le représentant du ministère de la Justice, Monsieur Benasser Bendijou a présenté le projet de code des droits réels. Ce projet vise à codifier les règles à appliquer pour les biens «Melk» mais aussi à unifier dans un seul code les dispositions organisant les immeubles immatriculés et non immatriculés.
Madame Bennis, de l’Agence Nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie, a exposé les grandes lignes du projet de loi modifiant le dahir de 1913 sur l’immatriculation foncière. La réforme objet de ce projet s’articule autour de trois axes :
1- Amendements d’ordre général, qui concernent :
- l’actualisation de la terminologie ;
- la traduction officielle en arabe ;
- la suppression des dispositions contraires à d’autres textes législatifs ;
- l’instauration de zones obligatoires d’immatriculation ;
- l’adaptation du ressort des conservations de la propriété foncière au découpage administratif du Royaume ;
- l’élévation des sanctions pénales réprimant l’entrave aux opérations de bornage et au rattachement aux points géodésiques.
2- Amendements relatifs à la procédure d’immatriculation, qui visent :
- la réduction des délais des différents actes de la procédure ;
- la simplification des procédures (par exemple : l’envoi aux autres entités contre accusé de réception à la place du certificat d’affichage …) ;
- l’institution de nouvelles règles en matière d’opposition (exemple : les oppositions ne sont reçues que par le conservateur ou par son délégué, les sanctions pénales en cas d’oppositions abusives…).
3- Amendements relatifs à la procédure d’inscription sur les titres fonciers, qui concernent, entre autres :
- le changement de dénomination ;
- la responsabilisation des rédacteurs d’actes ;
- la simplification de la procédure de l’obtention du deuxième duplicata ;
- le renforcement des garanties (convention entre époux/obligation de la prénotation) ;
- la motivation du refus du conservateur ;
- l’institution du fonds de garanties en matière de responsabilité du conservateur général.
Par la suite, Monsieur Driss El Hattab de la Direction des Affaires Rurales relevant du Ministère de l’Intérieur a informé l’assistance des projets de réforme concernant les terres collectives. Il s’agit du projet de loi visant le transfert de la propriété au profit des ayants droits hors des périmètres urbains, préparé en collaboration avec le ministère de l’agriculture. Le deuxième projet de loi concerne la simplification de la procédure d’immatriculation des terres collectives. Et un troisième projet de loi qui modifie le dahir de 1919 en matière de location et qui confère la possibilité de cession au profit du privé sur la base d’un certain nombre de condition et d’un cahier de charge.
Les discussions qui ont suivi ces exposés ont porté sur les questions suivantes :
- le problème de la complexité et de la diversité des statuts fonciers et la participation de tous les intervenants à l’effort de la réforme ;
- les innovations du code des droits réels, à l’exemple de l’authentification des actes ;
- permettre au marché de fonctionner par l’institution des règles dans le cadre d’un urbanisme négocié et concerté localement ;
- l’accélération de l’immatriculation foncière et l’institution de l’obligation de l’immatriculation d’ensemble dans des zones péri-urbaines et les zones sensibles ;
- les mécanismes permettant la reconstitution de la réserve foncière (les moyens et les outils) ;
- la réflexion sur l’institution d’une procédure de l’immatriculation d’ensemble par le biais de l’expropriation au profit de l’Etat ;
- l’institution des règles pour la récupération de la plus-value ;
- la révision des normes des équipements publics ;
- la révision des règles organisant les biens habous ;
- les mécanismes à introduire pour dépasser le problème du blocage au niveau des lotissements concernant les terrains non immatriculés, réfléchir à des disposions spéciales pour assainir la situation ;
- l’institution de chambres spécialisées en matière foncière auprès des tribunaux ;
- l’intégration dans le projet de code de l’urbanisme des zones d’aménagement concerté et du droit de préemption au profit des pouvoirs publics.
En conclusion, cette table ronde a montré la complexité du foncier urbain et l’importance des mutations en cours dans l’approche de la ville. Aussi des réformes sectorielles sont actuellement en préparation. Cependant, Cela nécessite la mise en œuvre d’une stratégie d’ensemble dans le cadre d’une politique foncière à mener par les pouvoirs publics.
Face à ces questions complexes, l’assistance a approuvé la proposition de Monsieur Chorfi, Directeur Général de l’Urbanisme et de l’Architecture, de transformer cette instance en un comité de réflexion et de travail qui se penche sur les propositions et les éléments de réforme à introduire dans le projet de code de l’urbanisme.
Rapport établi par M. EL OUGARI Mohammed
Enseignant-chercheur à l’INAU