Table ronde sur le foncier  

13 Juillet 2006

Rapport introductif

Il va sans dire que le sol constitue, sans conteste, l’assise solide du développement urbanistique des territoires, mais également, et à un stade antérieur déjà, lors de la conception de ce développement et la programmation de sa concrétisation, un des éléments déterminants.

La réussite de ce développement et de sa conception demeure, en effet, tributaire de la générosité ou de l’austérité, ou encore de la complexité de cet élément fondamental.

Ainsi des sociétés sont favorisées ou défavorisées par les caractéristiques du sol sur lequel elles sont contraintes d’évoluer, à travers la satisfaction de leurs besoins vitaux, notamment, par la construction de leur abri et la réalisation de leur  lieu d’activités économiques, culturelles et récréatives.

Notre pays, qui ne sort pas de cette règle, ne fait aucunement exception et a toujours considéré les questions foncières comme des préalables qui devraient être réglés pour bien maîtriser, sinon faciliter le développement urbain.

Un foncier urbain favorable est vivement souhaitable dès la préparation des documents d’urbanisme. Il l’est davantage et à plus d’un titre, au moment de la conception et de la réalisation des opérations d’aménagement. Un foncier public, car facilement mobilisable, est en particulier, beaucoup plus encourageant et stimulant pour les urbanistes et les aménageurs qu’un foncier privé difficilement appropriable et plus ou moins cher. Il leur permet de se projeter le plus loin possible dans l’avenir.

Pour qu’un foncier soit considéré comme favorable, aussi bien pour les personnes publiques que privées, il doit remplir au moins quatre conditions fondamentales, à savoir celles afférentes :

- à la transparence ;

- à la sécurité ;

- à la mobilisation ;

- au prix.

1- La transparence

En matière de transparence, les terrains urbains doivent être suffisamment identifiés notamment en ce qui concerne leur consistance, leur propriété et le régime juridique qui leur est applicable.

Cette transparence nécessite la disponibilité de documents graphiques et écrits. Or cette condition ne semble, à présent, remplie que par les terrains immatriculés et l’opacité caractérise, par conséquent, en grande partie notre marché foncier.

2- La sécurité

La sécurité foncière -  qui constitue une revendication de tout un chacun, se manifeste dans la force probante requise des documents consacrant les droits immobiliers et sa résistance aux attaques éventuelles des usurpateurs -  reste une condition qui n’est encore satisfaite que par un faible pourcentage de terrains. Ce constat est valable, non seulement en milieu rural, mais également à l’intérieur même des périmètres urbains. Il en résulte une insécurité juridique manifeste qu’illustre trop parfaitement un contentieux abondant.

3- La mobilisation

Pour être mobilisables, en plus de leur ouverture à l’urbanisation par un document d’urbanisme et leur desserte par des équipements de base hors site, les terrains ne doivent pas être grevés de servitudes fort contraignantes empêchant leur utilisation. Or de vastes terrains se trouvent aujourd’hui, et dans toutes les régions du Royaume, fort regrettablement gelés par le régime juridique qui les régit et qui interdit leur mobilisation à des fins urbanistiques (terrains collectifs, guich, habous, terres de la réforme agraire, domaine forestier …) et favorise, en plus d’un développement anarchique et non planifié, une spéculation foncière nuisible.

4- Le prix

Bénéficiant d’une liberté sans limite, les propriétaires des terrains pratiquent souvent, sans aucune crainte, des prix prohibitifs que leur dicte la loi de l’offre et de la demande. De ce fait, les valeurs foncières restent, le plus souvent, variables et incertaines.

Les tribunaux, eux aussi, quand ils sont saisis pour fixer l’indemnisation des expropriés, s’alignent - à la grande surprise des pouvoirs publics dont les montages financiers ont été étudiés pour des projets sociaux - sur les prix ainsi pratiqués, ce qui décourage les détenteurs du pouvoir d’expropriation à en faire usage de nouveau.

Il est significatif, par conséquent, de constater que notre pays fait face à une réalité foncière plurielle et susceptible de varier à tout moment et au gré des circonstances.

Cependant, les aménageurs et les gestionnaires urbains n’ont souvent pas fait preuve de modestie face à cette situation complexe et ont succombé à la tentation du défi, ce qui leur a coûté, la plupart du temps, un prix plus ou moins cher.

Cet état des lieux problématique nous amène, afin d’envisager un avenir plus sûr, garantissant plus de visibilité, à poser les questionnements suivants :

-  Ne peut-on pas, dans la mesure où il s’avère impossible dans l’immédiat de mettre fin à la pluralité des statuts fonciers, apporter les ajustements nécessaires à l’obtention d’une cohésion entre ces statuts, notamment, par l’élimination des règles qui excluent les terrains concernés de la contribution à un développement urbain planifié ?

-  Si la nécessité de la mobilisation du foncier non immatriculé à des fins urbanistiques et d’investissement n’est plus à démontrer de nos jours, dans quelles conditions et suivant quelle procédure une telle mobilisation avec plus d’envergure doit-elle se dérouler ?

- Quels sont les premiers enseignements à tirer des ouvertures prévues, dans ce sens, dans les législations relatives à la vente en l’état futur d’achèvement, à la copropriété et à la location accession promulguées ces dernières années ?

- Pour que l’immatriculation foncière ne soit ni un luxe ni une contrainte, ne devient-il pas impérieux de la rendre obligatoire, généralisée et gratuite, sa procédure simplifiée et d’en faire un chantier d’une grande priorité qui se réalise à grande échelle ou tout au moins dans des territoires à déterminer ?

- N’y a-t-il pas moyen, et sans se détourner de l’objectif stratégique de l’immatriculation générale, de sécuriser la propriété « Moulkia » ?

- Ne peut-on pas optimiser l’apport du cadastre national en vue d’avoir une connaissance plus importante de notre potentiel foncier ?

- Pour une meilleure mise en œuvre des documents d’urbanisme, ne doit-on pas mettre en place un système centralisé permettant d’acquérir les terrains réservés aux administrations publiques dans les plus brefs délais, en mettant en place une structure appropriée et un système de financement sûr ?

- Doit-on continuer à pratiquer un aménagement égoïste dans nos villes au lieu de recourir à des formules collectivistes tels que le remembrement ou le remaniement foncier, à l’instar de ce qui est proposé par les textes relatifs aux associations syndicales de propriétaires urbains et de rechercher par là même une certaine équité foncière ?

- Ne doit-on pas prévoir des mesures foncières conservatoires devant éviter la flambée des prix dans les zones sensibles tant à l’intérieur des périmètres urbains qu’en dehors de ces périmètres, notamment dans les zones d’extension des villes existantes et aux abords des territoires devant accueillir des villes nouvelles ?

- Jusqu’à quand les plus-values foncières continueront-elles à profiter uniquement aux propriétaires fonciers, sans générer aucun revenu pour l’Etat et les collectivités locales devant assumer de lourdes charges en matière de gestion urbaine ?

- Dans le même ordre d’idée, jusqu’à quand les moins-values foncières demeureront-elles sans indemnisation ?

- La procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique, telle qu’elle est pratiquée aussi bien par l’administration que les tribunaux, s’est révélée en définitif préjudiciable surtout aux intérêts publics d’un pays aux moyens financiers très modestes. Ne peut-on pas, alors, imaginer des règles et une procédure exceptionnelles, appropriées aux objectifs de l’urbanisme, ne devant pas affecter les montages financiers des opérations d’aménagement publiques ou destinées aux couches les plus défavorisées ?

- Mais de quelle procédure l’administration a-t-elle besoin dans le contexte actuel ? De celle lui permettant d’agir à l’aise au risque d’être laxiste des fois, ou bien de celle l’obligeant à agir très vite sous peine d’être déchue de ses droits ou d’être assignée à dédommager le citoyen ?

- L’appropriation des sols et leur mobilisation font en l’état actuel appel à des procédures très lourdes et complexes ; n’est–il pas encore temps de rationaliser ces procédures et d’envisager de nouveaux moyens menant au même but, tels que le partenariat et la participation des propriétaires fonciers aux projets ?

- Le moment n’est-il pas venu pour approfondir la réflexion sur les mécanismes à mettre en place pour limiter les effets négatifs de la spéculation foncière ?

- La réserve foncière de l’Etat et des collectivités locales étant épuisée et difficile à reconstituer, la solution du problème foncier ne doit-elle, dorénavant, pas commencer par la rupture avec le gaspillage, et la recherche de l’optimisation et de la rationalisation de l’utilisation du sol public, notamment par la réduction des normes des équipements et de celles de la construction des cellules de logement ?

- Dans un souci de rationalisation de l’utilisation du foncier et aussi en quête d’une meilleure qualité du paysage urbain, ne serait-il pas plus opportun d’encourager la promotion d’ensembles immobiliers au lieu d’opérations de lotissements ?

- Les nouveaux rôles reconnus aux collectivités locales par les lois de 2002 en matière d’urbanisme et d’habitat, n’appellent–ils pas la création de nouvelles structures foncières et procédures régionales ou locales et la reconnaissance d’un droit de préemption à ces collectivités et tout cela dans la foulée des avancées subséquentes à la lettre Royale sur la gestion déconcentrée de l’investissement ?

- Ne doit-on pas déclarer solennellement que l’administration chargée de l’instruction des demandes d’autorisations de lotir et de construire n’est plus habilitée à contrôler les aspects fonciers de ces demandes qui allongent le délai d’instruction ou entravent même la délivrance des autorisations, et génèrent un contentieux non négligeable pour ladite administration ?

- Ne doit-on pas dissocier l’autorisation de lotir de la condition d’immatriculation foncière ou de son engagement, tout au moins en attendant que l’immatriculation soit obligatoire et généralisée, et ce, comme mesure rentrant dans le cadre de la simplification des procédures, tout en assurant des garanties aux tiers pour pouvoir défendre leurs droits légitimes ?

- Dans le même ordre d’idée, ne peut-on pas envisager une procédure d’immatriculation appropriée aux terrains non immatriculées ayant fait l’objet d’une demande d’autorisation de lotir ?

Tels sont quelques questionnements que nous avons estimés pouvoir engager un débat sincère et fécond, à même de donner lieu à des propositions de dispositions susceptibles d’être insérées dans le projet de code de l’urbanisme à élaborer ou dans d’autres législations autonomes.

Il importe, enfin, de souligner que, si ces dernières années ont connu de nombreuses réflexions en vue du redressement de la situation, notamment, en matière de statuts fonciers, peu de tentatives ont, toutefois, été probantes ; seule la promulgation de la loi n°06-01 ayant levé les contraintes grevant les terres agricoles intégrées, en totalité ou en partie, à l’intérieur des périmètres urbains, peut être considérée comme une action marquante.

Une réflexion analogue semble porter actuellement sur les terres collectives se trouvant dans la même situation.

De même qu’un effort de réflexion est engagé au sein de l’Administration des Habous en vue d’alléger les contraintes auxquelles sont soumis les biens habous et plus particulièrement les cimetières situés à l’intérieur des agglomérations.

S’agissant du problème de la dualité «terrains immatriculés » et «terrains non immatriculés», des textes en état de projets (projet de code des droits réels et projet de loi modifiant le dahir de 1913 sur l’immatriculation) proposent des solutions sur lesquelles il convient de se pencher en vue de s’enquérir sur leur pertinence et leur aptitude à soulager les difficultés que ne cessent d’affronter administrés et gestionnaires urbains.