L’exception en matière d’urbanisme
Introduction
Le système de dérogation ou l’exception en matière d’urbanisme, instauré depuis 1999, est venu répondre à deux points importants :
- L’encouragement de l’investissement. Plusieurs projets ont été bloqués à cause d’une affectation urbanistique rigide ou d’un système de planification inflexible ;
- La réponse à plusieurs requêtes et préjudices causées à des citoyens par des documents d’urbanisme figés et non équitables.
Le bilan de cette pratique, sept ans après sa mise en place, démontre que cette approche, en débloquant un nombre important de projets en difficulté, a permis la promotion de l’investissement dans notre pays, instaurant ainsi une véritable dynamique économique qui a concerné pratiquement tous les secteurs, et a permis une augmentation de l’emploi, sans oublier les retombées positives sur l’aménagement urbain, car souvent il s’agissait de réalisations importantes et de projets d’envergure.
Cependant, et vu l’absence d’une réelle base juridique, la pratique de la dérogation a donné lieu à d’autres effets tels la spéculation, l’occupation -parfois abusive- des terrains réservés aux équipements et espaces verts, … .
L’évaluation qui peut en être faite, est que la dérogation reste de manière générale, relativement positive, bien qu’elle mériterait d’être mieux encadrée et réorientée en vue d’en écarter les pratiques préjudiciables.
Questions débattues :
- Historique de la dérogation aux dispositions réglementaires d’urbanisme: c’est une pratique qui a toujours existée, étant donné qu’avant la création des Agences Urbaines et l’instauration de « l’avis conforme » (aux affectations urbanistiques), l’approbation se donnait par avis favorable. Cette instruction ne respectait pas nécessairement les orientations des documents d’urbanisme.
Aussi, et pour mettre en place le programme des 200.000 logements, des dérogations relatives au changement de zonage ou à la densification, ont été accordées à plusieurs reprises, et à travers tout le territoire national.
La première circulaire Ministérielle n°254 du 12 février 1999, est venue pour régulariser ces situations et lever les obstacles vers une promotion de l’investissement. Par la suite, la circulaire n°622 a déconcentré les procédures de l’octroi de la dérogation au profit des instances régionales. Cependant cette nouvelle pratique n’a pas réussi à répondre à la problématique posée vu l’absence de consensus.
La Circulaire interministérielle (Ministère de l’Intérieur / Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme) n° 3020 a, quant à elle, attribué la décision de déroger aux dispositions réglementaires de l’urbanisme, à une commission régionale, regroupant sous la présidence du Wali de la région, le gouverneur, le président de la commune, le directeur régional de l’habitat et de l’urbanisme, le directeur du CRI, ainsi qu’un représentant du service administratif concerné par le projet. L’Agence Urbaine en assure le secrétariat permanent. Le département de l’Urbanisme devant être sollicité pour arbitrage.
Cette circulaire n’est pas pratiquée de la même manière sur l’ensemble du territoire. C’est pour cela que l’étude en cours de lancement par la Direction de l’Urbanisme devrait enseigner sur les pratiques à généraliser et celles à bannir et ce, dans le cadre du projet du code de l’urbanisme.
- Les problèmes posés par les projets en quête de dérogation résultent assez souvent de l’inadéquation entre le système de planification en cours, les documents qui en résultent et la réalité urbaine des agglomérations, ainsi que d’une absence de cohérence entre les différents documents couvrant un même territoire;
- La révision des documents d’urbanisme suite aux dérogations majeures accordées en vue de les réadapter aux conjonctures actuelles et de restreindre le nombre de demandes en matière de dérogation ;
Conclusions :
- Agir en amont et en aval du système de dérogation. En amont, en produisant des documents d’urbanisme qui permettent l’adaptation et le réajustement. En aval à travers une véritable gestion urbaine qui permet différentes possibilités de lecture urbaine ;
- Favoriser une nouvelle génération de documents d’urbanisme contenant des fixes et des variables. Les orientations majeures devraient constituer les fixes et les immuables. Le reste pourrait être flexible et soumis aux nécessités de la gestion quotidienne de l’urbanisation ;
- Hiérarchiser la notion de dérogation en :
* Adaptation mineure : qui peut être rendue nécessaire pour des raisons sociales, la nature du sol, la configuration des parcelles, le caractère des constructions avoisinantes,… ;
* Dérogation majeure: qui consiste en des réajustements pouvant faire l’objet d’une négociation entre le requérant et l’Administration ;
- Inciter à une harmonisation des procédures et des démarches de mise en œuvre de la dérogation ;
- Instaurer des gardes fous et des limites à ne pas franchir quelque soit la richesse et l’importance du projet ou programme sollicitant la dérogation ;
- Instaurer un système de recours et d’arbitrage.